Hva er en servitutt?

En servitutt er en heftelse på en fast eiendom. Servituttene er alltid til fordel for noen eller noe, både personer og annen fast eiendom. Kort sagt kan man si at en servitutt er en «særrett» over fremmed fast eiendom.

Tekst: Anders Myklebust Riste – post@boligmentoren.no

Servitutter deles ofte inn i to kategorier. En negativ servitutt virker innskrenkende for eierens rett til å bestemme over eiendommen. En positiv servitutt gir en rettighet til den som innehar den.

Innholdet i en servitutt

Hvilken betydning en servitutt har kommer an på innholdet i servitutten. I utgangspunktet er en servitutt stiftet ved avtale. For å fastslå servituttens innhold må avtalen tolkes. Et godt eksempel vil være rett til å kjøre bil over naboens eiendom. Andre eksempler kan være beiterett, hogstrett, fiske- og jaktrett og rett til å hente vann.

Varigheten til servitutten

Det er den aktuelle avtalen eller stiftelsesgrunnlaget som servitutten bygger på som er utgangspunktet for tolkningen av den. Hvis dette ikke fremkommer av avtalen er hovedregelen at servitutten er evigvarende. Er det snakk om personlige servitutter stiller dette seg annerledes. En personlig servitutt vil knytte seg til en bestemt person. Normalt vil da servitutten falle bort ved vedkommende sin død.

Bortfall av servitutter?

Hovedregelen er at reelle servitutter er evigvarende, og derfor ikke kan falle bort. Imidlertid kan det være gunstig for den eieren som får sin rett til å bestemme over eiendommen innskrenket av en servitutt, klarlagt om servitutten kan være bortfalt.

Spørsmålet om negative servitutter kan falle bort har vært oppe for Høyesterett flere ganger. I tidligere avgjørelser har Høyesterett lagt til grunn at servitutter som strider mot reguleringsplan uten videre faller bort. I senere tilfeller har Høyesterett moderert seg. Hva som skal til for å anse at en servitutt er falt bort, beror på en konkret vurdering. I denne vurderingen legges det vekt på når servitutten ble stiftet, servituttens formål og om tiden har løpt fra servituttens innhold.

Tinglysning av servitutter

Avtalen bør tinglyses om man har en avtale med en rettighet på en annens eiendom. Ved tinglysning av rettigheten får partene klarhet i forhold dem i mellom, samt omverden for øvrig. Ved et eierskifte av eiendommen kan disse da ikke si at servitutten er bortfalt som følge av nyere eiere av eiendommen.