Husleietvistutvalget – en rimelig og rask konfliktløser

Husleietvistutvalget (HTU) er et tvisteløsningsorgan som er et alternativ til domstolene. HTU har spesialkompetanse på husleierett og også svært dyktige meklere. De ønsker en rask og rimelig avgjørelse i en husleietvist, og kan både mekle og treffe avgjørelse i saken.

Tekst: Helene Aarnes – post@boligmentoren.no

– Det kan være mye usikkerhet rundt rettigheter og plikter i et leieforhold, forteller leder og tvisteløser ved HTU i Oslo og Akershus, Ellen Strømodden.

Hun sier videre at det også kan være en del huseiere som har en liten hybel eller et rom til overs som de lurer på å leie ut, men kanskje ikke tør fordi de er redde for ha som kan skje hvis det oppstår problemer.

– Det er derfor stadig behov for informasjon både om hva man bør passe på i forbindelse med inngåelse av leieforhold for å unngå problemer, og dessuten informasjon om hva man kan gjøre dersom det likevel oppstår vanskeligheter. Kontakter de oss, så tilbyr HTU rask og billig hjelp. Dette betyr mye for mange, sier Strømodden.

Hvorfor oppstår det konflikter og tvister?

De aller fleste leieforhold går greit, uten at det oppstår konflikt. Når det likevel oppstår konflikt, så kan det skyldes at noe gikk galt med eller uten vilje. Eksempler på det er at leieren ikke greier å betale husleien som avtalt, leiligheten for en skade, eller leietaker synes ikke utleieren har rimelig grunn til å si opp leieforholdet, forteller Strømodden.

Hun sier videre at det også kan være fordi utleieren mener han/hun har krav på å komme inn i boligen i leietiden for å utføre arbeider, at utleieren er uenig i at det foreligger mangler ved boligen som han må utbedre, eller at han har rett til å holde tilbake depositumet ved leieforholdets slutt, som kanskje ikke står på sperret konto slik loven krever.

– En annen årsak til konflikt kan være at utleieren og leieren har forskjellig oppfatning av hva som er «godt nok», f.eks. med hensyn til vasking ved leieforholdet slutt. Det kan også oppstå misforståelser mellom partene, eller at de kan ha misforstått sine rettigheter og plikter i leieforholdet, sier Strømodden.

Erstatning og skyldig husleie

De fleste tvister gjelder erstatning og skyldig husleie, det er den største årsaken til at folk tar en sak til HTU. Det gis oftest ikke noe informasjon om hvorfor husleien ikke blir betalt, men av og til skyldes det at leieren holder tilbake leie fordi han mener å ha rett til dette på grunn av mangler.

– Når det gjelder erstatningskravene, så gjelder det ofte forhold etter leieforholdets opphør som mange leiere vil mene dreier seg om «vanlig slitasje», mens utleier mener for eksempel hakk og riper i parkett skyldes en bruk som er så hard at det må anses som skader. En del skader gjelder også vannskader på og rundt kjøkkenbenken, baderomsmøbler, gulv o.l. HTU har også en del saker om irregulært depositum, dvs. depositum som ikke står på sperret konto i leietakerens navn, men enten står på utleierens konto eller er betalt kontant. I tillegg er det en del saker om avslutning av leieforhold (oppsigelse og/eller heving), sier tvisteløser Strømodden, og fortsetter:

–  Sakene løses enten ved at partene inngår forlik ved mekling. Det blir forlik i ca. 75 prosent av alle meklede saker, eller at Husleietvistutvalget treffer en bindende avgjørelse i saken. Dette skjer hvis partene ikke ønsker mekling, eller ikke blir enige. Dersom partene ønsker det, kan hver av dem eventuelt bringe avgjørelsen videre til tingretten innen ankefristen på en måned, det er kun rundt tre prosent av avgjørelsene som bringes videre til tingretten, og det blir ofte ikke noe annet resultat, sier hun videre.

Få bruker advokat

Det er meningen at folk skal kunne benytte HTUs tilbud uten at det er nødvendig å bruke advokat. Under 10 prosent bruker advokat. HTU har enkle skjemaer for klage og tilsvar som folk kan bruke som hjelpemiddel hvis de vil. De hjelper også til med å skrive ned partens klage, eller tilsvar, hvis det er behov for det.

Tidlig mekling

Leder av HTU i Oslo og Akershus forteller HTU hele tiden arbeider med å forbedre sitt tvisteløsningstilbud. Et av tiltakene er å tilby ekstra tidlig mekling, og dessuten fjernmekling per telefon for å imøtekomme folks behov for å slippe å reise til møte, slippe å ta fri fra jobben og få en ekstra rask løsning på saken.

– Mange parter tenker at det ikke nytter å snakke med den andre parten – men det er utrolig hvor mange som finner en løsning de begge kan være fornøyd med, med litt hjelp fra en av våre nøytrale meklere, forteller Strømodden.

Hvordan forebygge konflikter?

I alle leieforhold er det viktig at partene sørger for å inngå en kontrakt hvor det tydelig fremgår hvilke rettigheter og plikter partene har. Bruk gjerne en standardkontrakt, du kan gratis laste BoligMentorens leiekontrakt på vår nettside. I tillegg må depositumet settes på sperret konto slik loven krever.

– Det er også lurt at begge parter gjennomgår boligen nøye og lager en inn- og utflyttingsprotokoll for å dokumentere leilighetens tilstand og unngå misforståelser. I tillegg bør det lages en nøkkelkvittering for de nøkler som blir ut- og innlevert, samt evt. Inventarliste, sier tvisteløser Ellen Strømodden.

Trygge og ordentlig forhold

Utleieren bør sørge for at boligen er i ordentlig stand for leieren, og ta hensyn til leierens behov for å kunne ha en god og trygg bolig for seg og sin familie over lengre tid.

– Leieren bør ikke påta seg betalingsforpliktelser som han er usikker på om han kan greie å betale til avtalt tid, og bør betale gjennom bank. Videre bør leieren ta godt vare på boligen i leietiden, for å unngå eventuelle mangelskrav når han flytter. Hvis det skulle oppstå spørsmål, bør partene snakke sammen. Mange tvister kan unngås og mye kan løse seg hvis folk tar hensyn til hverandre og snakker sammen, sier Strømodden.

Flere tips for hva utleieren og leieren bør passe på, finnes på www.htu.no.