Gratis og uforpliktende verdivurdering

For en boligselger er det en god idé å innhente verdivurdering av salgsobjektet og pristilbud på meglingsoppdraget fra flere eiendomsmeglere, slik at beslutningsgrunnlaget blir best mulig.

En verdivurdering er forbundet med en ikke ubetydelig grad av skjønn, og de fleste meglere gjør en grundig og god jobb. Problemet oppstår når noen meglere ser på verdivurderingen som en budrunde, og bevisst oppjusterer sin verdivurdering for å «vinne» meglingsoppdraget.

Erfaring fra befaring

Et medlem skulle selge sin enebolig i Bergen sentrum og hadde i løpet av en periode flere ulike meglere på befaring for å gi verdivurdering og pristilbud. Medlemmet var som boligselgere flest interessert i å oppnå en best mulig pris for boligen.

Verdivurderingene som ble innhentet varierte mellom de ulike meglerne. Medlemmet opplevde at verdivurderingene ble justert for å få oppdraget. I tillegg til at meglerne “overbød” hverandres prisantydninger, var det en megler som oppjusterte sin egen verdivurdering med nærmere 25 prosent i løpet av prosessen.

Vilkårlig verdsettelse

Det kan være vanskelig å verdsette en sentralt beliggende enebolig i en by med stor etterspørsel etter slike boliger. Det kan også tenkes at meglerne underveis i prosessen har fått ny informasjon som gjorde det riktig å oppjustere verdivurderingen noe. Eksempelet over tyder likevel på en mer vilkårlig form for verdsettelse, i den hensikt å få et eiendomsmeglingsoppdrag.

Boligsalg med utgangspunkt i verdivurderinger som ikke er gjort på et faglig forsvarlig grunnlag er problematisk på flere måter. For boligselger skaper slike verdivurderinger urealistiske forventinger om høy pris. Samtidig er det en risiko for at mulige kjøpere skremmes bort av en svært høy pris. Det skapes det samtidig en berettiget forventning om at boligen faktisk har en markedsverdi som samsvarer med prisantydningen.

I strid med god meglerskikk

Georg Ibsen Lexander er Lektor ved Handelshøyskolen BI og underviser blant annet i eiendomsmeglingsfag. Han er tydelig på at megleren skal opptre objektivt i møte med boligselgere.

– Det vil aldri være greit at megler tar hensyn til egen forretning i de rådene han gir. Det er helt sentralt i kravet til en megler at han ved utøvelse av sitt faglige skjønn når han gir råd til sin (mulige) oppdragsgiver, skal gjøre en objektivt sett best mulig vurdering, sier han.

Ibsen Lexander forteller videre at verdivurderingen er forbundet med en stor grad av skjønn og en viss usikkerhet. På spørsmål om hvorvidt en megler kan endre sin tidligere verdivurdering, uttaler han følgende:

– Det kan tenkes tilfeller der en megler kan justere sin vurdering fordi han ser han har vurdert en eiendomsverdi klart lavere enn andre fagpersoner. Det må være lov for en megler å innse at han har tatt feil, og deretter justere egen vurdering, sier Ibsen Lexander.

Lektoren liker ikke justering av prisvurderingen om motivet til megleren er å vinne oppdraget/boligsalget.

– Dersom det er slik at megleren justerer prisvurderingen kun motivert av å vinne oppdraget, uavhengig av sin vurdering av hva eiendommen reelt sett er verdt, vil dette etter min oppfatning være klart i strid med reglene om god meglerskikk, fastslår Ibsen Lexander.

Ikke et stort problem

Daglig leder i Krogsveen, Bergen, Christer Haugen, anerkjenner problemstillingen, men understreker at den hører til sjeldenhetene.

– Jeg vil ikke si det er et stort problem, men vi ser en tendens i enkelttilfeller hvor meglere skisserer for høy salgspris for å vinne kunden. Det kan mange kunder dessverre lett bite på, sier han.

Haugen forteller videre at kvaliteten på prissettingen til meglere i Bergen er veldig bra ut ifra hans ståsted.

Han åpner samtidig for å sanksjonere meglere som gir urealistiske prisvurderinger. – Hvis spriket mellom verdivurdering og salgssum er altfor stort, burde det være smekk på fingrene for dårlig meglerskikk, konstaterer Haugen.

Sanksjonsmuligheter

Praksis fra Eiendomsmeglingsnemnda viser at det praktisk talt er umulig å sanksjonere en megler som setter verdivurderinger høyere enn det deres faglige skjønn tilsier. Markedet bestemmer prisen, og det får svært sjelden konsekvenser om meglers prisantydning åpenbart har vært uriktig.

I Danmark vil megler holdes ansvarlig for å ha satt prisen for høyt til skade for boligselger. Det følger av “danske lov om formidling af fast ejendom” § 47. Et avvik på 15-20 prosent mellom salgssum og meglers verdivurdering, utgjør et vesentlig avvik, som boligselger kan kreve en rimelig godtgjørelse for.