Godt lovforslag om bolighandel – men for lave minsteterskler

Godt lovforslag om bolighandel – men for lave minsteterskler

Stortinget har i dag gjennomført første behandling av forslag til endringer i regelverket for bolighandel. BoligMentoren er, slik vi ga uttrykk for i vårt høringssvar, i all hovedsak positiv til de forslåtte lovendringene. De endelige lovforslaget inneholder likevel etter vårt syn for lave minsteterskler for hva som skal kunne anses som en mangel ved et boligkjøp.

Tekst: Helene Aarneshelene@boligmentoren.no og  Vidar Heimset – vidar@boligmentoren.no

BoligMentoren mener risikoen en boligkjøper tar ved å kjøpe en brukt bolig i dag er altfor stor. Hovedproblemet er at kjøper mottar for lite informasjon om boligen i forkant av budgivningen. (Ill. foto: iStockphoto.com).

BoligMentoren mener risikoen en boligkjøper tar ved å kjøpe en brukt bolig i dag er altfor stor. Hovedproblemet er at kjøper mottar for lite informasjon om boligen i forkant av budgivningen, at informasjonen som er tilgjengelig er vanskelig å forstå, og at selger kan spekulere i å skjule feil og mangler for takstmann, megler og kjøper. Det er ikke sjelden at det oppdages mangler som folk flest opplever som vesentlige, uten at disse manglene oppfyller vilkåret om vesentlighet i avhendingsloven slik dette er forstått i rettspraksis.

– Vi er som et klart utgangspunkt positive til at det ikke lenger skal være anledning til å selge boligen «som den er». Selger vil da i en helt annen grad enn i dag bli ansvarliggjort for tilstanden på boligen, og ha en egeninteresse i at alle forhold ved boligen blir kjent, sier daglig leder og juridisk rådgiver, Vidar Heimset.

– Vi mener det er bra at det nå blir helt nødvendig for selger å fremskaffe en grundig tilstandsrapport. Dette vil både være i både kjøpers og selgers interesse. Kjøper får mer informasjon og risikoen for at selger senere må håndtere reklamasjonskrav blir lavere, sier han videre.

Færre store – men flere små konflikter?

Minsteterskelen er satt til 10 000 kroner,-, noe BoligMentoren mener er for lavt. (Ill. foto: iStockphoto.com).

Regjeringen har under lovforarbeidet lagt til grunn at lovendringen vil føre til færre konflikter. BoligMentoren er ikke overbevist om dette.

– Det er god grunn til å tro at endringen vil føre til færre store mangelsaker,og færre vanskelige saker hvor selger beskyldes for å ha holdt tilbake kjent informasjon. Likevel oppfatter vi at de minstetersklene som nå er under behandling i Stortinget kan bli oppfattet som en invitasjon til å reise forholdsvis små krav, presiserer Heimset.

Under lovforarbeidet skisserte Regjeringen en minsteterskel som skulle være «betraktelig lavere» enn dagens vesentlighetskrav. I det endelige lovforslaget er denne minsteterskelen satt til kroner 10 000,-. BoligMentoren mener at denne minsteterskelen er satt for lavt. Kroner 10 000,- utgjør forsvinnende lite ved kjøp av en bolig til 4 millioner kroner.

– Det er imidlertid viktig å være klar over at selv om denne minsteterskelen er satt lavt, vil vi fremdeles måtte ta i betraktning kjøpers berettigede forventninger ut fra boligens alder, synlige tilstand og andre forhold, altså hva det var realistisk for kjøper å forvente, sier Vidar Heimset.

Videre inneholder lovforslaget en lav nedre grense hva gjelder såkalt arealavvik. Etter forslaget kan en boligkjøper påberope seg arealavvik som mangel dersom avviket mellom oppgitt og virkelig areal overstiger to prosent og minst én kvadratmeter.

Boligkjøpernes undersøkelsesplikt

Det er etter BoligMentorens oppfatning fornuftig at det lovfestes en klarere undersøkelsesplikt for kjøpere. (Ill. foto: iStockphoto.com).

Boligselgerne får et større ansvar gjennom de foreslåtte lovendringene, men det foreslås også en streng undersøkelsesplikt for kjøpere. Det forutsettes at man er kjent med alle mangler som beskrives i boligens dokumentasjon – inkludert en eventuell tilstandsrapport. Disse kan man ikke klage på.

Det er etter BoligMentorens oppfatning fornuftig at det lovfestes en klarere undersøkelsesplikt for kjøpere. Mange kjøpere i dag bruker alarmerende lite tid på å undersøke boligen og lese boligens dokumentasjon før de inngir bud. Det er viktig å merke seg at forslaget sier at kjøperen ikke kan klage på forhold som er tydelig beskrevet i en tilstandsrapport, eller annen salgsdokumentasjon. Dersom opplysningene er gitt på en vag eller utydelig måte vil kjøper fremdeles kunne klage.

BoligMentoren støtter forslaget om at det tydeliggjøres hvilken kompetanse og hvilket ansvar en bygningskyndig skal måtte ha for å kunne kalle seg takstmann, og for å kunne utarbeide en tilstandsrapport som har virkning etter avhendingsloven.

Selger har ansvar for skjulte feil og mangler, som var tilstede før overtakelse. (Ill. foto: iStockphoto.com).