Gode råd ved utleie

Utleiemarkedet er hett om dagen, spesielt på grunn av alle studentene som trenger bolig. BoligMentoren gir deg her svar på viktige spørsmål når det gjelder utleie, og hvordan du kan unngå å havne i utleiefellen.

Tekst: Vidar Heimset og Helene Aarnes – post@boligmentoren.no

Hva er det viktigste å huske på når jeg leier ut bolig?

Når du leier ut bolig er det helt avgjørende å ha en skriftlig kontrakt som er signert av begge parter før leieforholdet starter, bruk BoligMentorens kontrakt og gjerne også vår mal for husordensregler. Dette gjelder også når du leier ut til en du stoler på, kjenner godt, er i familie med e.l. Dersom det skulle oppstå en tvist blir det svært vanskelig å bevise hva som egentlig er avtalt hvis du ikke har et skriftlig dokument å vise til. Vær nøye under utfylling av kontrakten.

Hva er det viktigste i en husleiekontrakt?

De viktigste punktene å regulere i en husleieavtale er størrelsen på leien, hva som er inkludert i leien, oppsigelsestiden og ikke minst tvangsfravikelse.

Et godt råd er sette opp leiekontrakten slik at leietaker må betale første husleie og eventuelt depositum forskuddsvis, altså slik at disse beløpene er på konto før nøkkel utleveres. Vi har jevnlig kontakt med medlemmer som først oppdager at leietaker er betalingsudyktig etter at vedkommende har flyttet inn i leiligheten.

Her kan du gratis laste ned BoligMentorens husleiekontrakt. Vår mal for husordensregler ligger på medlemssidene.

BoligMentoren gir deg her svar på viktige spørsmål når det gjelder utleie, og hvordan du kan unngå å havne i utleiefellen. (Ill. foto: iStockphoto.com).

Hva slags leieavtaler kan du inngå?

Det finnes to hovedtyper leieavtaler – tidsbestemte og tidsubestemte.

Tidsubestemte avtaler løper inntil de sies opp av en av partene jf. husleielovens § 9-1.

Tidsbestemte avtaler har en fast løpetid, denne kan som hovedregel ikke være kortere enn tre år jf. husleielovens § 9-3, og avtalen opphører uten oppsigelse når opphørstidspunktet kommer. Tidsbestemte avtaler kan ikke sies opp i leieperioden. Ønsker man en kombinasjon er dette også mulig. I praksis er det mange som har en tidsbestemt avtale der en eller begge parter er gitt oppsigelsesrett eller rett til å fornye leieavtalen ved utløp av tidsperioden.

Hva slags leieavtale lønner det seg å inngå?

Dette spørsmålet har ikke noe generelt svar. Man må se på sine egne behov, type leietaker og vurdere ut i fra dette. Det man skal være oppmerksom på er at ved tidsubestemte avtaler gjelder de strenge bestemmelsene om oppsigelse i hele avtaletiden, mens en tidsbestemt avtale uansett faller bort på opphørstidspunktet.

Hvordan bør en depositumsavtale inngås? Er det nok med en bankgaranti?

Avtale om depositum bør fremgå av husleiekontrakten. Deponering skal skje ved at beløpet settes inn på særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår. Spør om depositumskonto i banken, depositumet skal under ingen omstendighet betales inn på en konto som tilhører deg.

BoligMentoren anbefaler som hovedregel at det avtales depositum tilsvarende tre måneders leie som sikkerhet for krav etter leieavtalen. Det kan ikke avtales større beløp enn seks måneders leie jf. husleielovens § 3-5.

Når det gjelder bankgaranti er dette likestilt med depositum i loven, og det er de samme regler som gjelder. Det finnes i dag en rekke garantier gitt av for eksempel arbeidsgivere, NAV og ulike finansinstitusjoner, og ikke alle er like gode. Før man aksepterer garanti i stedet for depositum bør man være sikre på at garantien dekker det samme som depositum etter husleieloven gjør. Kontakt oss dersom du er usikker.

Det finnes to hovedtyper leieavtaler – tidsbestemte og tidsubestemte. (Ill. foto: iStockphoto.com).

Hva slags rettigheter har jeg hvis leietaker ikke betaler husleie, ødelegger leiligheten, eller nekter å flytte ut?

Hvis leietakeren misligholder sine plikter i leieperioden er det flere ulike misligholdssanksjoner som kan tas i bruk. For det første kan utleier kreve at forholdet rettes. Har for eksempel leietakeren skadet leiligheten, kan utleier kreve at skadene utbedres for leietakers regning. Er husleie ikke betalt, kan utleier kreve betaling.

For det andre kan utleier heve avtalen og kreve fraflytting straks hvis leietakerens mislighold er vesentlig jf. husleielovens § 9-9. Hva som regnes som vesentlig er et skjønnsspørsmål som avgjøres etter en helhetsvurdering der betydningen av misligholdet for begge parter er et sentralt moment.

For det tredje kan leietakeren pådra seg et erstatningsansvar etter husleielovens § 5-8. Dette forutsetter at utleier har lidd et økonomisk tap som følge av at leietakeren ikke har oppfylt sine plikter i leieforholdet. Klausul om utkastelse er lagt inn i husleiekontrakten til BoligMentoren.