Slik fyller du ut BoligMentorens leiekontrakt

Det er flere fallgruver du som utleier kan gå i når du inngår en leiekontrakt. Leiekontrakten må fylles ut riktig, ellers kan utleier miste flere rettigheter.

Tekst: Oda Sarine Juvet, stud jur – post@boligmentoren.no

  1. Partene

(Foto: Helene Aarnes).

Både leietaker og utleier må ha avtalekompetanse. Det vil si at partene ikke kan være mindreårige eller være umyndiggjort, ellers vil kontrakten være ugyldig.

Er det flere leietakere, anbefales det at alle skrives inn i kontrakten, samt underskriver. Leietakerne blir da solidarisk ansvarlig for kontraktens forpliktelser (en for alle, alle for en).

  1. Eiendommen

Hva slags leieobjekt det er snakk om kan ha innvirkning på kontraktens varighet og oppsigelsesvern.

Husleieloven har krav til minstetid for utleie. Imidlertid kan disse fravikes under særlige forhold.

Se kontraktens punkt 2.2 hvor leieobjekt og deres eventuelle begrensede oppsigelsesvern nevnes. Innskrenket oppsigelsesvern gjelder blant annet ett beboelsesrom hvor leietaker har adgang til annens bolig, samt bolig som utleier selv har brukt som egen bolig og som blir leid ut som følge av midlertidig fravær inntil fem år.

  1. Husleien

Det er kun lov til å ta én måneds forskuddsleie. Leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Denne skal ikke settes høyere enn markedsleie.

Utgifter som utleier har til elektrisitet, brensel, vann/avløp skal enten være inkludert i husleien eller betales a-konto i tillegg til husleien.

Leietaker burde tegne eget abonnement når det er elektrisitet som kun brukes av leietaker.

Manglende betaling  av ovenfor nevnte utgifter, gir grunnlag for utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven, på samme måte som ved manglende husleiebetaling.

  1. Depositum/garanti

Depositumskonto fungerer som sikkerhet for skyldig leie, skade på boligen, utgifter ved fravikelse og andre krav som reiser seg av husleieavtalen. Utleier kan kreve at leietaker stiller depositum tilsvarende inntil seks måneders husleie. Det anbefales å ha et depositum på minst tre måneders husleie. Kontoen må være i samme bank som mottar husleien. Det må opprettes en egen depositumskonto. Depositum må ikke settes på vanlig konto.

BoligMentoren har stadig henvendelser om hvorvidt garanti er like trygt som depositum for utleier. Garanti er sjeldent like trygt som depositumskonto. Årsaken til at leietaker ønsker garanti i stedet for depositum, er at leietaker ikke har mulighet til å betale depositum med egne penger. Da kan kommunen utstede en skriftlig garanti i stedet. Dessverre inneholder flere av de kommunale garantidokumentene feil og utydeligheter som kan føre til problemer for utleier. Blant annet kan det være dårlige formuleringer som fører til misforståelser mellom partene, som for eksempel hvorvidt garantien kun gjaldt manglende betaling av husleie, og ikke skader eller manglende betaling av strøm, med mer.

  1. Leieforholdets varighet

Alternativene er tidsbestemt og tidsubestemt leieavtale. Det skal kun velges ett av disse alternativene. En tidsbestemt leieavtale foretrekkes av de fleste utleiere. Dette begrunnes med at leietakers oppsigelsesvern i husleieloven er sterkt. En tidsbestemt leieavtale kan i utgangspunktet ikke være kortere enn 3 år. Dersom avtalen gjelder lofts- eller sokkelleilighet i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus, er minstetiden 1 år. Kortere tid enn lovens minimum på 3 og 1 år kan avtales dersom husrommet skal brukes som bolig av utleier selv eller noen som hører til husstanden, eller utleier har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.

Lovens bestemmelse om ”saklig grunn” er en sikkerhetsventil som skal tolkes snevert. Eksempler på saklig grunn kan være at huset skal rives, ombygges eller selges. Begrunnelse for kortere leietid skal oppgis skriftlig. Hvis begrunnelse ikke oppgis skriftlig i avtalen, taper utleieren rett til å påberope seg annen tidsavgrensning enn det loven tillater.

En tidsubestemt leieavtale gir leietaker et fullt oppsigelsesvern. Med mindre annet er avtalt er lovens oppsigelsesfrist tre måneder til fraflytting ved utløpet av den kalendermåned fristen utløper i.

  1. Ordensregler

Leietaker skal opptre hensynsfullt og følge alminnelige ordensregler. Partene avtaler hvorvidt det er tillatt med dyrehold og røyk.

  1. Forsikringer

Leietaker plikter å tegne innboforsikring.

  1. Utkastelse

(Foto: iStockphoto.com).

Det er viktig at husleiekontrakten inneholder en utkastelsesklausul dersom leietaker ikke betaler husleie eller ikke flytter ut til avtalt til. En utkastelsesklausul gjør at utleier kan få avsluttet husleieforholdet. Pass på at det ikke går tre måneder før du har sendt en flytteoppfordring. Ellers vil leieforholdet fortsette som et tidsubestemt leieforhold, hvor leietaker har fullt oppsigelsesvern. BoligMentoren har skjemaer for gjennomføring av utkastelse. Ta straks kontakt med oss i BoligMentoren, slik at du går riktig frem i prosessen.

  1. Særlige bestemmelser

Her kan partene føre opp eventuelle plikter som foreligger under leieperioden. Dette kan for eksempel være snømåking, klipping av plen eller lignende.

NB: Gi aldri fra deg nøkler til utleieobjektet før kontrakten er underskrevet og depositum er kommet inn på depositumskonto.

BoligMentorens husleiekontrakt laster du ned her, eller ring oss på telefon 22 42 17 90.