Fyll ut BoligMentorens leiekontrakt riktig

I sommermånedene er det mange som inngår leiekontrakter med nye leietakere. Pass på at vår gratis leiekontrakt fylles ut riktig, ellers kan du miste flere rettigheter.

Tekst: Pernille Ebbestad Holo – radgiver@boligmentoren.no

Partene

Sørg for at alle leietakere har kontrakt, enten ved å skrive under egen, eller samlet. (Ill. foto: iStockphoto.com).

Er det flere leietakere bør utleier sørge for at alle leietakere enten skrives inn og underskriver samme kontrakt, eller at alle leietakerne får hver sin kontrakt. For utleier kan det være en fordel at alle leietakere signerer på samme kontrakt, da leietakerne med det blir solidarisk ansvarlige. Solidarisk ansvar betyr at alle leietakerne er ansvarlige for kontraktens forpliktelser. Hvis for eksempel en leietaker ikke betaler husleie, vil utleier ha mulighet til å kreve at en av de øvrige leietakerne betaler den utestående husleien. 

Eiendommen

Hva slags leieobjekt det er snakk om har betydning for leieforholdets varighet og partenes oppsigelsesvern. Se vår leiekontrakt under punkt 2.2., hvor type leieobjekt og deres eventuelle begrensede oppsigelsesvern nevnes. Hva slags type leieobjekt som leies ut har også betydning for adgangen til å inngå tidsbegrensede leiekontrakter, se mer om dette under «leieforholdets varighet».

Husleien

Det må gå frem av leiekontrakten hva som er inkludert i leien av f.eks. vann/avløp, strøm osv.(Ill. foto: iStockphoto.com).

Etter husleieloven kan utleier kun kreve betalt forskuddsleie tilsvarende én måned. Leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Denne skal ikke settes høyere enn markedsleie.

Utgifter som utleier har til elektrisitet, brensel, vann/avløp kan enten være inkludert i husleien, betales a-konto i tillegg til husleien eller leietaker kan tegne egne abonnementer så langt det er mulig (for eksempel til elektrisitet) Skal leietaker betale for disse utgiftene a-konto må det fremgå av leiekontrakten, men vi anbefaler at det uansett fremgår av leiekontrakten hvordan disse beløpene skal betales.

Depositum/garanti

Depositumskonto fungerer som sikkerhet for skyldig leie, skade på boligen og andre krav som reiser seg av husleieavtalen. Utleier kan kreve at leietaker stiller depositum tilsvarende inntil seks måneders husleie. Vi anbefaler å ha et depositum på tre måneders husleie, da dette vil dekke utgifter knyttet til en eventuell tvangsutkastelse eller rettslig tvist, samt eventuell husleie i oppsigelsestiden.

Det må opprettes en egen depositumskonto på leietakers navn i banken, da depositumet skal holdes adskilt fra utleiers øvrige midler. Det er utleier som skal betale for å opprette depositumskontoen. Settes depositumet på en vanlig konto har leietaker når som helst rett til å kreve pengene med renter tilbakebetalt.

BoligMentoren får ofte spørsmål om hvorvidt garanti er like trygt som depositum. For eksempel kan NAV stille garanti for en leietaker dersom leietakeren ikke har mulighet til å betale depositum selv. Vi opplever dessverre at det for utleier ofte er vanskelig å få utbetalt garantien dersom leietaker skylder leie eller har påført husrommet skade. I tillegg inneholder garantidokumenter ofte vage og utydelige setninger. Før utleier inngår et leieforhold med garanti anbefaler vi derfor å lese garantidokumentet godt. Vær særlig oppmerksom på om garantien kun dekker manglende husleie, og ikke erstatning for skader, og hvordan prosessen for utbetaling av garantien er.

Leieforholdets varighet

Du må velge tidsubestemt eller tidsbestemt leieavtale. (Foto: Helene Aarnes).

Alternativene er tidsbestemt og tidsubestemt leieavtale. Det skal kun velges ett av disse alternativene.

Tidsubestemt leieavtale varer frem til en av partene sier opp leieforholdet. Med mindre annet er avtalt er lovens oppsigelsestid tre måneder til utløpet av en kalendermåned. Sier for eksempel leietaker opp 20. juli vil oppsigelsestiden utløpe 31. oktober.

Tidsbestemt leieavtale vil si at leieforholdet varer fra en bestemt, avtalt dato og avsluttes uten oppsigelse ved en bestemt, avtalt dato. Det kan avtales at partene skal ha adgang til å si opp leieforholdet i løpet av leietiden. En tidsbestemt leieavtale må i utgangspunktet vare i tre år. Dersom avtalen gjelder lofts- eller sokkelleilighet i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus, er minstetiden 1 år. Kortere tid enn lovens minimum på tre og et år kan avtales dersom husrommet skal brukes som bolig av utleier selv eller noen som hører til husstanden, eller utleier har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Begrunnelse for kortere leietid enn tre eller ett år skal oppgis skriftlig i leiekontrakten.

Ordensregler

Leietaker skal opptre hensynsfullt og følge alminnelige ordensregler. Partene avtaler hvorvidt det er tillatt med dyrehold og røyking. Er du medlem hos BoligMentoren kan du enten logge inn på dine medlemssider eller kontakte oss for å få tilgang på vårt forslag til ordensregler.

Utkastelse

Husleiekontrakten bør inneholde en utkastelsesklausul. (Ill. foto: iStockphoto.com).

Det er viktig at husleiekontrakten inneholder en utkastelsesklausul dersom leietaker ikke betaler husleie eller flytter ut til avtalt tid. Dersom leietaker ikke betaler husleie eller flytter ut, kan utleier fra første dag etter forfall/utflyttingsdato sende krav om utkastelse da klausulen i leiekontrakten fungerer som tvangsgrunnlag.

Som medlem av BoligMentoren har du tilgang på skjemaer som kan benyttes ved tvangsutkastelse. Logg inn på dine medlemssider eller ta kontakt med oss dersom du har behov for disse, eller trenger hjelp til korrekt utfylling av skjemaene.

Særlige bestemmelser

Her kan partene føre opp eventuelle plikter som foreligger under leieperioden. Dette kan for eksempel være snømåking, klipping av plen eller lignende.

Kryss av i ruten for «som den er» dersom du ønsker at boligen skal leies ut som dette. «Som den er» innebærer at boligen leies ut slik den er på visning, og risikoen for skjulte feil og mangler overføres til leietaker. Leietaker kan ved «som den er»- boliger likevel påberope seg mangler dersom utleier har gitt uriktige eller manglende opplysninger eller hvis husrommet er i vesentlig dårligere stand enn det leietaker hadde grunn til å regne med.

Fortsatt usikker på hvordan kontrakten skal fylles ut?

Som medlem hos oss får du juridisk rådgivning i alle typer saker knyttet til bolig. Send en e-post til post@boligmentoren.no eller ring på telefon 22 42 17 90 mellom kl. 08.00-15.30 dersom det er noe vi kan bistå deg med.

Ta kontakt med BoligMentoren om du ennå er usikker på hvordan du skal fylle ut leiekontrakten. (Foto: iStockphoto.com).