Borettslag revisjonsplikt BoligMentoren

Vi har hovedsakelig to boligsammenslutningsmodeller i Norge; borettslag og eierseksjonssameier. Gjennom flere år har endringer i lovene gjort de to modellene stadig likere hverandre. Men på et punkt er reglene utformet slik at de gir små boligsammenslutninger et sterkt økonomisk insentiv til å organisere seg som eierseksjonssameier.

Tekst: Ole Christian Juriks – post@boligmentoren.no

For borettslag gjelder krav om revisjonsplikt i borettslagsloven § 9-1. Revisjonsplikten er absolutt, og er ikke noe som kan fravikes i vedtektene. Det innebærer at selv et borettslag med to boenheter har krav om at regnskapet skal godkjennes av en revisor. Eierseksjonssameier har først plikt til revisjon når sameiet består av 21 eller flere boenheter.

Kostnaden knyttet til revisjon i borettslag beløper seg gjerne til 30-50 000 kr årlig. Et slikt beløp er vesentlig for små boligsammenslutninger, og bidrar til favoriserer små eierseksjonssameier over små borettslag. Desto mindre boligsammenslutning, desto større insentiv til å velge eierseksjonsmodellen. Det kan gå ut over bomiljøet og bygningsmassen.

Årsregnskap og revisjonsplikt

Både borettslag og eierseksjonssameier skal føre et årsregnskap. Årsregnskapet skal legges frem for andels- og seksjonseierne i forbindelse med henholdsvis generalforsamling og årsmøte.

Et boligbygg med to, tre, fire eller fem enheter vil sjelden ha et komplisert regnskap. Beboerne vil i de fleste tilfeller selv være i stand til å forvalte og ha oversikt over felleskostnadene.

Begrunnelsen for borettslagets revisjonsplikt er at borettslaget er en selvstendig juridisk person som forvalter felles midler på vegne av andelseierne. Som selvstendig juridisk person kan borettslaget inngå avtaler og ta opp lån med pant i felles boligmasse. Revisjon av regnskapet skal sørge for oversikt og at forvaltning av borettslagets midler går ryddig for seg.

Eierseksjonssameiet er ikke en juridisk person, og har ikke tilsvarende mulighet til å inngå avtaler eller disponere over fellesskapets midler ved å ta opp lån med sikkerhet i bygningsmassen. Det er derfor kun i de tilfeller at eierseksjonssameiet består av 21 eller flere seksjoner, at årsregnskapet må godkjennes av en revisor.

Til sammenligning har aksjeselskaper, herunder også aksjeleiligheter, som har store likhetstrekk med borettslag, revisjonsplikt først når driftsinntektene overstiger 7 millioner kroner.

Uavhengig av boligmodell er det fornuftig å ha et ryddig regnskap. Revisjon av regnskapet forhindrer i alle tilfeller misbruk, og bidrar til trygghet for beboere.

Finansiering av felleskostnader

Bankenes praksis ved utlån til borettslag og eierseksjonssameier kan variere. Men når det gjelder små boligsammenslutninger er det ofte ingen vesensforskjell knyttet til finansiering. Felleskostnader avtales og betales som en engangssum eller over tid.

I borettslag som har tatt opp lån kan det oppstå spørsmål om én eller flere andelseiere ikke ønsker å betale sin andel av felleskostnadene. Men det er i seg selv ingen god begrunnelse for revisjonsplikt, ettersom det er egne regler i borettslagsloven som sikrer borettslaget mot dårlige betalere. Tomannsbolig eksempel

Et borettslag skal ha minimum to andeler. Det er med andre ord ingenting i veien for å omgjøre en tomannsbolig til et borettslag. Borettslagsmodellen vil som regel være en fordel for både bomiljø og driften av tomannsboligen.

I borettslag gjelder det såkalte brukereieprinsippet, som innebærer at det er eieren av andelen som også er brukeren. At eier selv bor i boligen regnes normalt å være positivt for bomiljøet og noe som bidrar til bedre ivaretakelse av eiendommen.

I et borettslag vil det også være enklere å ta opp lån med sikkerhet i eiendommen. Det kan være avgjørende for å sikre midler til nødvendig vedlikehold, og for å gjennomføre tiltak som for eksempel energieffektivisering av bygget.

Som følge revisjonsplikten av borettslag blir tomannsboliger stort sett seksjonert. At tomannsboligen seksjoneres og blir et eierseksjonssameie trenger ikke være verdens undergang, men det er åpenbart at flere små boligsammenslutninger hadde vært bedre tjent med borettslagsmodellen.

Løsningen

Løsningen må være å frita mindre borettslag for revisjonsplikt for å skape reell nøytralitet i valget mellom de to modellene. Det kan likevel være fornuftig å kreve revisjon ved lånopptak over en viss størrelse eller investeringer som ikke er en del av den daglige driften til borettslaget.

Boligmodellene bør likestilles når det kommer til revisjonsplikt for små boligsammenslutninger.

Les også: Regnes små borettslag og sameier som forbrukere?

Kanskje du også liker disse
Nabokonfliktar kan eskalere og bli blodig alvor for dei involverte. (Ill. foto: iStock.com).
Trær iStock
Å delta på dugnad er frivillig. (Foto: iStock.com).
styret
Borettslag revisjonsplikt BoligMentoren