Fremleie ut bindingstid i tidsubestemt leiekontrakt

Husleieloven § 7-5 regulerer leietakers anledning til å fremleie boligen den resterende leietiden. Denne bestemmelsen gjelder kun leieavtaler som har en tidsbegrensning, altså en sluttdato for leieforholdet. I tidsubestemte leieforhold har leietaker ikke rett til å fremleie.

Fremleie ved tidsubestemte kontrakter er avhengig av utleiers samtykke. Bakgrunnen for dette er at fremleie “for resten av leieforholdet” jf. § 7-5, i tidsubestemte kontrakter, realiteten betyr på ubestemt tid.

Saken 

Dette kom på spissen i en avsagt sak i Husleietvistutvalget (HTU), som er et tvisteløsningsorgan for husleiesaker. Spørsmålet var om regelen om fremleie etter husleieloven § 7-5 kunne brukes på et tidsubestemt leieforhold, fordi det var avtalt bindingstid i kontrakten, som gjorde at den fikk karakter av å være tidsbestemt.

Den avtalte bindingstiden sa at verken utleier eller leietaker kunne si opp leieforholdet i løpet av de første 12 månedene etter kontraktsinngåelse. Da leietaker flyttet etter 6 måneder ønsket vedkommende å framleie leiligheten ut bindingstiden. Utleieren i saken samtykket ikke til slik fremleie og viste til kontrakten og husleieloven.

Vurderingen 

I vurderingen i HTU gikk utvalget gjennom vilkårene i loven og konkluderer med at ordlyden ikke åpner for fremleie i et slikt tilfelle. Utvalget fant heller ikke holdepunkter for dette i forarbeidene, retts praksis, eller i juridisk teori. Utvalget går grundig inn i rimelighetsvurderingen, hvor vi har valgt å hente noen sitater fra vedtaket:

«Dersom leietakeren forut for avtalens opphørsdato eller forut for bindingstidens utløp får et behov for å fraflytte boligen, vil det nok oppleves å være uten betydning hvorvidt leieavtalen er tidsubestemt med bindingstid eller tidsbestemt uten oppsigelsesadgang.»

«Reelle hensyn kan også tilsi at leietakeren bør ha en utvidet adgang til å fremleie boligen i de tilfellene det er inngått en tidsubestemt leieavtale med bindingstid, da leietakeren i slike tilfeller potensielt kan risikere å være forpliktet i henhold til leieavtalen over lengre tid etter at vedkommende har flyttet ut. Utleiers ulovfestede plikt til gjenutleie kan imidlertid avhjelpe slike situasjoner.»

Konklusjonen

Husleietvistutvalget kom etter en grundig drøftelse frem til at husleieloven § 7-5 ikke kunne overføres til det aktuelle tilfellet. Utvalget konkluderte helt korrekt med at det ikke var grunnlag for å fravike lovens ordlyd ved å tillate fremleie.