Forslag til Husleielovutvalget. (Ill. foto: iStock.com).

Husleielovutvalget har startet sitt arbeid og foreslår nå endringer som vil ha store konsekvenser for mange utleiere om de skulle bli vedtatt. Det foreslås blant annet at tidsbestemte leieavtaler skal ha en minstetid på fem år, at leietaker rett til å kreve forlenging ved utløp av tidsbestemte leieavtaler og at leietaker skal ha en lovfestet rett til oppsigelse.

Tekst: Ole Christian Juriks og Vidar Heimset – post@boligmentoren.no

Husleielovutvalget ble oppnevnt av regjeringen 16. juni 2023. Utvalget skal gå gjennom husleieloven og vurdere, og foreslå, endringer som styrker leietakeres rettigheter, sikrer grunnleggende botrygghet og som gjør at loven er tilpasset dagens situasjon i leiemarkedet. Utvalget skal også vurdere endringer som gjør at loven bedre enn i dag ivaretar interessene til de ulike aktørene i leiemarkedet på en god og samfunnstjenlig måte.

Forslaget som nå er til høring, utgjør bare første delrapport fra Husleielovutvalgets arbeid. Det kommer nye forslag på sikt, så her bør interesserte medlemmer følge godt med.

Tidsbestemte leieavtaler med fem års varighet

Tidsbestemte leieavtaler har en sluttdato hvor leieforholdet opphører uten oppsigelse. Det er i dag ikke anledning til å avtale kortere tid enn tre år, med mindre utleier eller noen fra husstanden skal benytte boligen, eller man har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen, jf. husleieloven § 9-3. Husleielovutvalget foreslår å øke denne minstetiden fra tre til fem år.

Utvalget foreslår å videreføre unntakene ved at det kan avtales kortere tid dersom utleier skal bruke boligen selv eller har en annen saklig grunn. Samtidig foreslås det å utvide kretsen av personer som kan begrunne en kortere tid ved å endre ordlyden i loven fra «noen som hører til husstanden» til «utleiers nærstående». Kretsen av personer som kan gi grunnlag for kortere leietid vil da være den samme som ved skattefri utleie til nærstående.

Utvalget foreslår at dagens unntak ved utleie i utleiers egen bolig videreføres, slik at det i disse tilfellene fremdeles skal kunne avtales en minstetid på et år.

Forlengelse av tidsbestemt leieavtale

Husleielovutvalget foreslår videre at leietaker skal gis rett til å kreve forlengelse ved utløpet av en tidsbestemt leiekontrakt. Formålet med forslaget er å styrke leietakers «botrygghet, og gi dem en bedre mulighet til å planlegge livet sitt, skape seg et hjem og beholde tilhørigheten til nærmiljøet.»

Slik rett til forlengelse skal etter forslaget ikke gjelde ved utleie i utleiers egen bolig. Når det gjelder fremleietakere, har utvalget ikke vurdert om retten til å kreve forlengelse skal omfatte slike.

Lovfestet oppsigelsesrett for leietaker

Husleielovutvalget foreslår at det ikke lenger skal være anledning til å inngå leieavtaler som er uoppsigelige eller har bindingstid. Leietaker skal etter forslaget når som helst ha rett til å si opp leieavtalen underveis i leieforholdet.

Det foreslås også at det ikke skal kunne avtales lengre oppsigelsestid enn tre måneder.

Utleiers begrunnelse for oppsigelse kan ikke endres eller justeres

Et flertall i Husleielovutvalget går også inn for at utleier ikke skal kunne endre eller legge til begrunnelse for en oppsigelse som er gitt. Utleier skal altså ikke lenger kunne påberope seg forhold som finner sted eller materialiserer seg senere, etter at oppsigelsen ble sendt.

BoligMentoren mener

De siste årene har vi ved flere anledninger påpekt at boligutleie blir lite attraktivt om det ikke gir utleier en fornuftig gevinst. Utleiere blir allerede utfordret av dyrere renovasjon og andre kommunale avgifter, formuesskatt, eiendomsskatt, strømpriser, høy rente og generell prisvekst. Vi snakker ofte med medlemmer som har drevet med utleie lenge, men som nå opplever det som vanskelig å oppnå en rimelig avanse på utleievirksomheten. Resultatet av dette blir fort at utleieboligen selges, og denne boligen blir da i mange tilfeller faktisk en bolig og ikke en utleiebolig i fortsettelsen.

På samme måte som stigende løpende kostnader ved det å eie bolig gjør det mindre attraktivt å eie og leie ut, kan en forskyvning av rettigheter i favør av leietakere gjøre at færre private finner det attraktivt å drive utleie. En slik forskyvning er åpenbart det Husleielovutvalget legger opp til.

Lite attraktiv modell

Utleie med en femårig tidshorisont, evigvarende med forlengelser, vil for mange private utleiere være en lite attraktiv modell. Vår vurdering er at modellen vil føre til en økning i antall oppsigelsestvister i Husleietvistutvalget, som allerede er presset på saksbehandlingskapasitet. Grunnen til dette er at mange utleiere i dag “venter ut” ut den tidsbestemte avtalen, fremfor å gå til oppsigelse av leietakere hvor grunnlag for oppsigelse foreligger. Dette gjøres i stor grad av bekvemmelighetshensyn – “det er kort tid igjen”. I et så langvarig leieforhold som det her legges opp til av utvalget, er det grunn til å tro at flere utleiere vil søke avslutning av leieforhold gjennom oppsigelse og eventuelt tvist.

Risiko for at leieforholdet blir sagt opp av leietaker etter kort tid utgjør mange steder en risiko for at utleier ikke får på plass en ny leietaker innen rimelig tid, typisk på studiesteder. Om utleier i slike leieforhold heller ikke kan beskytte seg med en lang oppsigelsesfrist, frykter vi at mange utleiere vil oppgi sin utleievirksomhet.

Det samlede presset på tilbudssiden i leiemarkedet var allerede for høyt uten Husleielovutvalgets forslag. Ytterligere press på rammebetingelsene for utleie vil føre til at vi får færre utleieboliger, noe som igjen vil bidra til at leieprisene presses ytterligere.

BoligMentoren vil i samarbeid med Bergen Huseierforening vurdere forslagene nøye, og komme med høringssvar innen fristen som er satt til 30. april 2024.

Delutredningen til husleielovutvalget kan leses i sin helhet her.

Les også:

Stadig flere leier bolig – husleieloven foreslås revidert.

Kanskje du også liker disse
Angreretten. (Foto: iStock.com).
Forslag til Husleielovutvalget. (Ill. foto: iStock.com).
Hytte i skogen om vinteren.
Skatt utleie (Foto: iStock.com).