En flermannsbolig er en boligeiendom med tre eller flere familieleiligheter, eller en boligeiendom med to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet. (Foto: iStock.com).

Utleie av egen bolig er skattefritt såfremt skattyter bor i minimum halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi, og boligen ikke er en flermannsbolig. Det følger av skatteloven § 7-2 (3) at utleie i en flermannsbolig alltid er skattepliktig. Det er viktig å ha klart for seg dette før man bygger om eller gjør endringer for å leie ut i egen bolig.

Tekst: Ole Christian Juriks – post@boligmentoren.no

En flermannsbolig er en boligeiendom med tre eller flere familieleiligheter, eller en boligeiendom med to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet. Om vilkårene for flermannsbolig er oppfylt er ikke alltid åpenbart.

Familieleilighet

En familieleilighet er en boenhet som er av en slik karakter at den er egnet som permanent bolig for en familie med to voksne og ett barn. Det vil typisk være en boenhet med primærrom på over 40 kvm med mulighet til å låse dører mot øvrige arealer i boligen. Det må foretas en konkret vurdering, hvor det legges vekt på om boenheten har de bekvemmeligheter som en familieleilighet vanligvis har. Se skatte ABC for mer inngående informasjon.

Selvstendig hybelleilighet

Om ikke boenheten ikke oppfyller kravet til familieleilighet, er det sannsynligvis en hybel. Vi skiller mellom selvstendig hybelleilighet og alminnelig hybel. Forskjellen er at en selvstendig hybelleilighet er en boenhet som har låsbar dør til øvrig areal og eget WC. Om hybelen ikke har egen WC er det nærliggende å anse det som en alminnelig hybel.

Om en hybel er selvstendig eller ikke kan ha betydning for om boligeiendommen blir ansett som en flermannsbolig, hvor utleie alltid er skattepliktig, eller enebolig/tomannsbolig, hvor utleie er skattefri om utleier bebor minimum halvparten av boligen.

Tilpasning ved uhensiktsmessig bruk

Forutsetningen i det følgende er at utleier bebor minimum halvparten av boligen regnet etter utleieverdi. Som vi så tidligere er en boligeiendom med tre eller flere familieleiligheter, eller med to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet, å regne for en flermannsbolig.

Utleier som leier ut i en flermannsbolig er derfor tjent med å enten omgjøre familieleiligheter til hybler eller selvstendige hybelleiligheter til alminnelige hybler. Det kan for eksempel innebære å flytte WC ut av boenheten. Det er den faktiske situasjonen som er avgjørende, selv om den er delvis motivert av å komme inn under gunstige skatteregler.

I BFU 33/2010 ble to boenheter, hver på 35 kvm, med hver sin inngang og hvert sitt bad ble ansett som uselvstendige hybelleiligheter da de hadde felles toalett.

Skattefri utleie av fire hybler

Om boligeiendommen består av en familieleilighet og fire hybler vil den skattemessig kunne anses som en enebolig. Ved en slik innretning må man være obs grensen mot næringsvirksomhet, som går ved utleie av fem boenheter ved alminnelig utleie.

Merk at dersom noe fremstår som en leilighet vil det skattemessig behandles som en leilighet, til tross for at det leies ut som hybler med felles kjøkken og bad.

Flermannsbolig uansett

Om noe er en flermannsbolig baserer seg på utformingen av bygningsmassen. Det er derfor uten betydning for skatteplikten om en familieleilighet eller en selvstendig hybelleilighet står tom. Det vil fortsatt være en flermannsbolig helt til du eventuelt setter WC på gangen.

Begrepet flermannsbolig er kun aktuelt i forbindelse med skattlegging av leieinntekter og har ingen selvstendig betydning i forbindelse med skatt av gevinst ved salg. Der vil kravene etter § 9-3 gjelde. Det er altså mulig å selge en flermannsbolig skattefritt så lenge selger har bodd i over halvparten regnet etter utleieverdi i minimum ett av de siste to årene før salg.

Gevinst ved salg av flermannsbolig er alltid skattepliktig i Danmark.

Kanskje du også liker disse
Kommuner har krevd inn mer eiendomsskatt enn det de etter loven hadde rett til å innkreve. Det har medført at boligeiere har betalt for mye til kommunen. (Foto: Ole Christian Juriks).
skattefritt salg av egen bolig
En flermannsbolig er en boligeiendom med tre eller flere familieleiligheter, eller en boligeiendom med to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet. (Foto: iStock.com).
Nærstående vil typisk være utleier nære familie. (Foto: iStock.com).