Fem spørsmål og svar om samlivsbrudd og bolig

For ektefeller er deling av formue regulert i ekteskapsloven kapittel 12. For samboere som har bodd sammen i minst to år, og har eller venter barn sammen, gjelder husstandsfellesskapsloven.

Det er mulig for ektefeller og samboere å lage egne avtaler som vil gå foran lovens regler .

1. Hvordan kjøpe ektefelle/samboer ut av bolig?

Utgangspunktet i et ekteskap er at formue, herunder bolig, er felleseie som skal deles likt. Om en av ektefellene ønsker å kjøpe ut den andre skal vedkommende ha markedspris for sin andel. Det mest praktiske er å innhente en takst eller verdivurdering og ta utgangspunkt i den.

Samboere med felles bolig, har rett på verdien av sin del av eierbrøken ved samlivsbrudd. Fordelingen kan enten skje ved at den som ønsker å bli boende kjøper ut den andre parten. Det skal betales markedspris og det er fornuftig å innhente takst eller verdivurdering.

2. Hva om man ikke blir enige om vilkårene for å overta?

Dersom ektefellene ikke blir enige om hva som er boligens markedspris kan de be tingretten om å fastsette en skiftetakst etter ekteskapsloven § 69. Ved skiftetakst vil tingretten foreta en bindende verdivurdering av eiendommen, ved bruk av takstmann eller annen dokumentasjon. Kostnadene må bæres av partene.

For samboere i sameie som ikke blir enige om pris, kan den som vil ut begjære tvangssalg. Krav om tvangssalg fremsettes for tingretten. Ved tvangssalg gjennomfører tingretten salg av eiendommen på det åpne markedet. Salgssummen fordeles mellom samboerne etter eierbrøken.

3. Hvordan overta lån ved samlivsbrudd?

Fordeling av formue er ofte knyttet opp til felles lån både i ekteskap og samboerforhold. For å ta over ansvaret for felles gjeld er parten avhengig av godkjenning fra banken som er långiver. Den som ønsker å overta lånet må ha økonomisk mulighet til å betjene gjelden.

Når det gjelder bolig er det særlige krav til gjeldsgrad og egenkapital i boliglånsforskriften som må være oppfylt. Bankene har en fleksibilitetskvote som innebærer at de kan fravike kravene i boliglånsforskriften for en viss andel av innvilgede lån hvert kvartal.

4. Hva er særlige grunner til å beholde boligen ved samlivsbrudd?

Bestemmelsen i ekteskapsloven § 67 sier at når «særlige grunner» taler for det kan den ene ektefellen kreve å få overta bolig, uten hensyn til tidligere eierforhold. Det gjelder både eiet bolig og leiekontrakt til leid bolig. Vilkåret «særlige grunner» vil typisk være hensyn til barn som bor i boligen, og deres behov for et stabilt hjem og nærmiljø. Det kan også være hensyn som knytter seg til den gjenboende ektefellens behov. Ektefellen som blir boende, skal fortsatt betale markedspris for boligen.

Om den part som blir boende ikke har mulighet til å kjøpe ut sin tidligere ektefelle kan vedkommende gis bruksrett til boligen, selv om boligen eies av den andre ektefellen. Det skal tilsvarende legges vekt på ektefellens og barnas særlige behov for å bli boende. Bruksretten faller bort når behovet opphører. Ektefellen som eier boligen, kan kreve vanlig markedsleie.

For samboere som har bodd sammen i minst to år, eller har hatt eller venter barn sammen gjelder tilsvarende regler i hustandsfellesskapsloven § 3.

5. Hvordan skattlegges salg av bolig ved samlivsbrudd?

Før en skilsmisse vil typisk den ene ektefellen flytte ut av felles bolig i en periode før den selges. Da oppstår gjerne spørsmål om skatteplikt for den delen av boligen som den utflyttede part eide, fordi vedkommende ikke bodde i boligen i tiden før salget.

Skattereglene er slik at ektefeller ved separasjon eller skilsmisse nyter godt av hverandres botid. Den som har flyttet ut av boligen godskrives den andre ektefellens botid. Det gjelder ingen tidsbegrensning for godskriving av den andres botid, så lenge den andre part bor i tidligere felles bolig uten avbrudd.

Tilsvarende gjelder etter samlivsbrudd for tidligere samboere som har eller har hatt felles barn. For samboere som ikke har eller har hatt felles barn er det en risiko for skatt på sin boligdel dersom den selges over ett år etter utflytting. Men i slike tilfeller botid godskrives dersom det kan påvises en brukshindring som forhindret vedkommende fra å bo i boligen.