Fallgruver ved korttidsutleie

Før du går i gang med kortidsutleie er det viktig å være klar over fallgruvene ved slik utleie. Nedenfor går vi gjennom spesielle forhold ved kortidsutleie som det er greit å ta med i betraktningen.

Brutto leieinntekt

Formidlingstjenester tar gjerne en viss provisjon for bruk av deres plattform. Beløpet utleier får utbetalt er leien etter at provisjonen er trukket fra. Til tross for dette er det brutto leiebeløp som utgjør skattepliktig inntekt:

Dersom leietaker betaler 5000 kroner i leie og formidlingstjenesten tar 1000 kroner, er det fortsatt 5000 kroner som er utleiers skattepliktige inntekt.

Formidlingsselskapene har plikt til å innrapportere skattepliktig inntekt til Skatteetaten. Inntekten skal nå fremgå forhåndsutfylt på skattemeldingen. Det er uansett fornuftig å sjekke at tallene fremgår korrekt på skattemeldingen.

Begrensninger i kortidsutleie i borettslag og eierseksjonssameier

Det er begrensninger i antall dager det kan drives kortidsutleie i henholdsvis borettslagsloven § 5-4 og eierseksjonsloven § 24. Dette er av hensyn til øvrige beboere og bomiljø.

I Borettslag er det kun anledning til å leie ut til kortidsutleie i 30 dager i året. I eierseksjonssameier er hovedregelen 90 dager, men dette kan justeres i vedtektene fra minimum 60 til maksimum 120 dager.

Gjør deg kjent med hva som gjelder før du leier ut. Håndheving av disse reglene varierer mellom ulike borettslag og eierseksjonssameier. Er du i tvil kontakt styret for avklaring i forkant.

Potensiell skattesmell ved kombinasjon av kort- og langtidsutleie.

Ved kombinasjon av kort- og langtidsutleie kan langtidsutleien bli skattepliktig. Det typiske tilfellet er at man har skattefri utleie av en hybel i kjelleren, og samtidig velger å leie ut sin egen boligdel i ferien.

Om du i en periode leier ut mer enn halvparten av boligen, og leieinntektene overstiger 20 000 kr i perioden, blir alle leieinntekter fra boligen skattepliktige i inntektsåret. Det innebærer at leieinntekter fra hybelen, må skattlegges, også i den perioden du beboer mer enn halvparten av boligen.

Les mer i Skatte ABC

Næringsvirksomhet?

Det skal ikke mye til før en blir ansett å drive næringsvirksomhet ved kortidsutleie.

Inntekt fra utleie i næringsvirksomhet vil danne grunnlag for trygdeavgift og trinnskatt, i tillegg til å inngå i alminnelig inntekt. Blir du ansett for å drive næring øker skattesatsen fra 22 til rundt 50 prosent. Nettoinntekt etter skatt blir dermed betydelig redusert sammenlignet med kapitalinntekt.

Det er ingen klar grense for når kortidsutleie utgjør næringsinntekt, men det baserer seg på en vurdering hvor blant annet utleieaktivitetens varighet og omfang tas i betraktning. I BFU 6/16 er det uttalt at omfattende kortidsutleie av kun én leilighet kan oppfylle vilkåret om næringsvirksomhet.

Det skal en del mer til før kortidsutleie av egen bolig blir ansett som næringsvirksomhet. Men dersom utleien er svært intensiv i perioder, og omfatter for eksempel daglig rengjøring og vask av sengetøy og lignende, er det en risiko for at den blir ansett som næring. Dersom kortidsutleien gjentas i faste perioder hvert år, kan det spille inn på vurderingen av om det foreligger næringsvirksomhet.

Merverdiavgift

Om kortidsutleie til fritidsformål anses som næringsvirksomhet, er utleien også avgiftspliktig. Da må det beregnes merverdiavgift om inntektene overstiger 50 000 kroner i inntektsåret. Avgiften er på 12 prosent. Samtidig gis det fradrag for inngående merverdiavgift. Det er da også anledning til å avskrive verdien av fritidsboligen med fire prosent årlig etter skatteloven § 14-43 h.

Merk at det er bruken av boligen som er avgjørende, ikke hvordan den er registrert. Det er særlig konkurransehensyn som begrunner avgiftsplikten; når hoteller må beregne merverdiavgift er det naturlig at dette også gjelder for korttidsutleie til den samme kundegruppen.

Grensene for næringsvirksomhet i relasjon til merverdiavgiftsloven og skattebetalingsloven er ikke nødvendigvis er sammenfallende, noe som uttales iblant annet dommen Ramme Gård i avsnitt 44.

Vanskelig å få avklart om avgiftsplikt

Det kan være utfordrende for de som driver kortidsutleie å få avklart om de er avgiftspliktige. En bindende forhåndsuttalelse fra Skatteetaten vil normalt ikke besvare spørsmål om avgiftsplikt. Ofte er den eneste muligheten for å få endelig avklaring å søke om MVA-registrering.

Dette sier skattemyndighetene selv i sin veileder (MVA håndboken 2023, side 338):

«Avgiftsplikten må således vurderes konkret, men som et utgangspunkt kan det legges til grunn at det ikke foreligger avgiftsplikt ved utleie av fritidseiendom som er anskaffet til privat bruk selv om leievederlaget overstiger registreringsgrensen på kr 50 000. Motsatt kan én utleieenhet som også benyttes privat være av en slik størrelse og inneholde slike fasiliteter at det er naturlig å sammenligne dette med hotellstandard. I et slikt tilfelle kan nøytralitetshensyn tale for at det foreligger avgiftsplikt.

I lovproposisjonen uttales at den viktigste faktoren for å definere fritidseiendommer, og herunder avgrense mot boligformål, er den faktiske bruken og at dette vil avhenge av en konkret vurdering. Selve lengden på leieforholdet er ikke i seg selv avgjørende. Utleie av fritidseiendom kan omfatte såvel langvarige leieforhold over flere år som kortere leieforhold, helt ned til uker og dager. Man skal derfor heller ta utgangspunkt i hvilken type aktivitet eiendommen er innrettet for og hvilket formål leieforholdet gir uttrykk for. Et moment vil være hvordan utleieobjektet er markedsført. I Skattedirektoratets uttalelse F 30. juni 2016 ble korttidsutleie (dags-, ukes- og månedsleie) av eiendommer via Airbnb, som er en markedsplass for utleie av ferieleiligheter, ansett avgiftspliktig.»