Enklere å kreve prisavslag på boliger kjøpt «som den er»

Det kan bli enklere for kjøper å kreve prisavslag fra selger ved skjulte feil og mangler i boliger kjøpt «som den er», ifølge dom fra Høyesterett.

Tekst: Pernille Ebbestad Holo, juridisk rådgiver – radgiver@boligmentoren.no

De aller fleste boliger blir solgt med et «som den er» – forbehold. Et slikt forbehold kan beskrives som en ansvarsfraskrivelse fra selger, da risikoen for skjulte feil og mangler ved boligen overføres fra selger til kjøper. Ved «som den er»- kjøp er utgangspunktet at skjulte feil og mangler er kjøpers risiko, men dette utgangspunktet modereres av avhendingslova § 3-9. Bestemmelsen sier at det foreligger en mangel hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med.

Den 31.05.17 avsa Høyesterett en dom (HR-2017-1073-A) der spørsmålet gjaldt tolkningen av vesentlighetskravet i avhendingslova § 3-9. Resultatet i dommen kan gjøre det enklere for boligkjøpere å få medhold i lignende saker i fremtiden.

BoligMentoren synes det er positivt at Høyesterett nå tydelig sier at vesentlighetsvurderingen ikke kun beror på et regnestykke. Videre er det positivt for boligkjøpere at Høyesterett klart gir uttrykk for at prosentberegningen skal tilsvare de reelle utbedringskostnadene, som vil ha særlig stor betydning i boliger der det finnes mindre skjulte mangler.

Fuktskader

(All ill. foto: iStockphoto.com).

I saken som var oppe i Høyesterett hadde et par kjøpt en 12 år gammel bolig som viste seg å ha store fuktskader på badet på grunn av en lekkasje. Paret krevde prisavslag på utbedringskostnaden på kr 283 820 fra selgerens eierskifteforsikringsselskap. Det er en forutsetning for å kreve prisavslag at det foreligger en mangel, og et sentralt spørsmål var derfor om fuktskadene medførte at boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med.

I tidligere rettspraksis fra Høyesterett er det lagt til grunn at forholdet mellom kjøpesummen på boligen og utbedringskostnaden er av betydningen for om vesentlighetskravet er oppfylt. I flere dommer uttaler Høyesterett at utbedringskostnadene må være på 5 til 6 prosent av kjøpesummen for at det skal foreligge en mangel etter avhendingslova § 3-9. I saken var utbedringskostnaden 5,5 prosent av kjøpesummen, noe som tilsa at fuktskadene var en mangel som ga rett på prisavslag.

Prisavslag og utbedring

Selgernes eierskifteforsikringsselskap anførte imidlertid at det måtte gjøres fradrag for såkalt «standardheving» før Høyesterett vurderte prosentberegningen. Å utbedre badet med fuktskadene ville medføre at kjøperne fikk et helt nytt bad, og å gå fra «gammelt til nytt» ville føre til en verdiøkning. Denne verdiøkningen skal trekkes fra, da skadelidte ikke skal berikes av skaden som har skjedd. Partene var enige om at fordelen kjøperne fikk med et helt nytt bad utgjorde 40 prosent av kjøpesummen, men uenige i at fradraget skulle trekkes fra før prosentberegningen. Dersom det ble gjort fradrag for standardheving før prosentberegningen, ville utbedringskostnadene utgjøre 3,6 prosent av kjøpesummen. I tråd med tidligere rettspraksis fra Høyesterett ville fuktskadene da ikke være en mangel som ga rett på prisavslag.

Berettiget og forventet stand

Høyesterett slo fast at vurderingen av om en bolig er i vesentlig dårligere stand tar utgangspunkt i forskjellen mellom berettiget forventet stand, og den faktiske standen på boligen. De påpekte at det må vurderes hva som må gjøres for å sette boligen tilbake til den standen som kjøperen hadde en berettiget forventning om. Utbedringskostnaden viser i den forbindelse omfanget av avviket mellom forventet og faktisk stand på boligen, samt sier noe om alvorlighetsgraden på mangelen. På bakgrunn av dette kom Høyesterett frem til at det er den reelle utbedringskostnaden som skal legges til grunn ved prosentberegningen, og ikke utbedringskostnaden etter fradrag for standardheving. I tillegg til prosentberegningen, vurderte Høyesterett badets alder og levetid. Et enstemmig Høyesterett avsa dom om at fuktskadene var en mangel som ga kjøperne rett på prisavslag. Ved beregningen av prisavslagets størrelse ble det riktignok gjort fradrag for standardheving.

Helhetsvurdering og reelle kostnader

Dommen viser at det skal foretas en helhetsvurdering ved spørsmål om en bolig er i vesentlig dårlig stand enn forventet. Prosentberegningen er ett av flere relevante momenter i vurderingen, men dommen viser at prosentberegningen alene ikke er avgjørende.