Eiendomsskatt på bolig

Eiendomsskatten beregnes ut fra en promille av 70 prosent av boligens estimerte verdi, minus et bunnfradrag i de kommuner som har fastsatt dette. Beløp og utregning skal fremgå av eiendomsskatteseddelen, som er et brev kommunen sender ut til den enkelte boligeier.

Verdsettelsen

Grunnlaget for eiendomsskatt er estimert boligverdi. Det er to ulike måter kommunen kan komme frem til boligens estimerte verdi på, enten ved takst eller ved å benytte Skatteetatens boligverdier. Uavhengig av om kommunen benytter takst eller Skatteetatens boligverdier, skal det endelige beløpet multipliseres med 0,7.

Takst

Verdsettelsen av eiendom kan fastsettes ved takst. Taksten skal fastsettes hvert tiende år om ikke særlige forhold tilsier annet. Det er kommunen som skal dekke kostnadene ved taksering. Kommunene har stort slingringsmonn, og i flere kommuner er det praksis for å redusere taksten til en prosentandel av estimert markedsverdi, såkalt lokal reduksjonsfaktor.

Dersom skatteyter er uenig i den fastsatte taksten, kan det fremsettes en skriftlig klage til eiendomskattekontoret i kommunen. Taksten kan endres ved ny takst eller etter vedtak fra en sakkyndig nemnd i kommunen.

Skatteetatens boligverdier

Kommunen kan eventuelt velge å bruke boligverdiene som benyttes av Skatteetaten ved beregning av formuesskatt. Skatteetaten beregner markedsverdien ved å benytte statistikk fra SSB på omsatte boliger i området. Kommunene vil i de fleste tilfeller spare tid og penger ved å benytte Skatteetatens estimerte boligverdi, fremfor å taksere selv.

Det er verdt å merke seg at denne boligverdien skal tilsvare det som fremgikk av skattemeldingen «året før skatteåret». For 2023 legges boligverdien fra 2021 til grunn for beregning av eiendomsskatt.

I tilfeller der skatteyter kan dokumentere en annen verdi, ved takst, observasjon eller meglervurdering, kan verdsettelsen endres i skattemeldingen for det aktuelle året.

Bunnfradrag

Kommunen kan fastsette et bunnfradrag for alle selvstendige boenheter. Bunnfradraget utgjør et fastsatt beløp som trekkes fra den estimerte boligverdien ved beregning av skatten. Dersom bunnfradraget overstiger verdsettelsen av boligen, vil det ikke være noe grunnlag for eiendomsskatt.

I Bergen kommune er bunnfradraget i 2023 satt til kroner 800 000 per godkjente boenhet. I Oslo kommune er bunnfradraget satt til kroner 4 000 000, noe som innebærer at om lag 80 prosent av boligene er fritatt for eiendomsskatt.

Skattesats

Skattesatsen skal være på mellom 1 og 4 promille for boliger og fritidsboliger. Det første året en kommune innfører eiendomsskatt, kan skattesatsen være maksimalt 1 promille. Ved endringer i satsen kan den kun reguleres opp eller ned med én promille per år. Men satsen kan økes med to promille det året kommunen innfører bunnfradrag. Året et bunnfradrag faller bort kan ikke satsen økes, men den kan senkes til minimumsgrensen på 1 promille.

Eksempel på utregning

For en leilighet med boligverdi på fire millioner i en kommune med bunnfradrag på en million per boenhet, og en skattesats på 2,8 promille, blir regnestykket slik: ((4 000 000 x 0,7) – 1 000 000) x 0,0028 = 5 040 kr.

Fritak for eiendomsskatt

Enkelte eiendommer er fritatt for eiendomsskatt. Det gjelder for eksempel en rekke statlige eiendommer, kommunale eiendommer, kirker og ulike gårdsbruk. Kommunen kan velge å gi enkelte andre eiendommer fritak for eiendomsskatt. Det vil kan gjelde eiendom eid av allmennyttige stiftelser eller institusjoner, bygninger med historisk verdi, nybygg og fritidsboliger.

Ulemper med eiendomsskatten

Det er særlig to forhold som trekkes frem som problematiske ved eiendomsskatten. Det ene er at skatten strider mot det såkalte skatteevneprinsippet, som er et grunnleggende prinsipp i skatteretten. Dette er fordi skatten ikke tar høyde for om skatteyter har økonomi til å bære kostnaden. Eiendomsskatten slår eksempelvis særlig uheldig ut for enslige med lav inntekt som bor i hus med høy fastsatt boligverdi.

Det andre forholdet som trekkes frem er at skatten ikke omfordeler verdier på en rettferdig måte. Begrunnelsen for dette er at verdsettelsen fra Skatteetaten baserer seg på en gjennomsnittlig kvadratmeterpris i et område, og denne tar ikke nødvendigvis høyde for boligenes faktiske kvaliteter, eller mangel på kvaliteter. Konsekvensen er at flotte dyre boliger blir verdsatt for lavt og dårligere boliger blir verdsatt for høyt. På den måten har skatten en omvendt omfordelende effekt.

Det er en utfordring at vi ikke har noe fullgodt alternativ til Skatteetatens beregning av boligverdi. Det arbeides nå med en maskinlæringsmodell som skal gjøre verdsettelsen mer treffsikker. Det er også foreslått å endre områdene gjennomsnittsberegningen tar utgangspunkt i, for å gjøre den mer treffsikker.

Les også:

Oslo kommune fjerner eiendomsskatten

Eiendomsskatten er en usosial skatt som rammer vilkårlig og burde avskaffes.

Sjokkartet økning i eiendomsskatten i Arendal