Eiendomsmeglers plikter

Det er ofte diskusjon rundt kostnaden ved å bruke en eiendomsmegler ved boligsalg. En fordel er at eiendomsmegleren er underlagt plikter etter eiendomsmeglerloven. Opptrer eiendomsmegleren i strid med loven, kan både kjøper og selger klage på megleren. 

Tekst: Pernille Ebbestad Holo – radgiver@boligmentoren.no.

Etter eiendomsmeglerloven § 6-3 skal eiendomsmegleren ivareta både kjøpers og selgers interesser. På den ene siden skal megleren sørge for at kjøperen får relevante opplysninger om eiendommen og handelen, mens megleren på den andre siden skal sørge for at selgeren får en best mulig pris for boligen som selges. Du kan dermed si at megleren opptrer som en slags mellommann mellom selger og kjøper.

God meglerskikk

Generelt har en eiendomsmegler plikt til å opptre i samsvar med «god meglerskikk».

Generelt har en eiendomsmegler plikt til å opptre i samsvar med «god meglerskikk». God meglerskikk vil si at megleren skal opptre etter den normen som er vanlig i bransjen. I dette ligger det blant annet et krav om å følge de retningslinjene som er gitt av ulike bransjeorganisasjoner. I Norges Eiendomsmeglerforbunds egne retningslinjer fremgår det for eksempel at «god meglerskikk er å utføre megleroppdrag i overensstemmelse med den oppfatning av etiske og faglige prinsipper som til enhver tid er alminnelig anerkjente, og praktisert av dyktige og ansvarsbevisste utøvere av yrket».

Vurderingstemaet for om en megler har brutt god meglerskikk, er dermed hva en gjennomsnittlig megler ville gjort i tilsvarende situasjon. Hadde en gjennomsnittlig megler håndtert en situasjon på en annen måte, kan det foreligge et brudd på meglerskikken. Samtidig er det ikke ulovlig å være en dårlig megler. Det vil for eksempel ikke være et brudd meglerskikken at eiendommen selges for en lavere pris enn prisantydning, dersom megleren ellers har opptrådt på en måte som en gjennomsnittlig megler ville gjort.

Opplysningsplikt

Megleren har plikt til å skriftlig informere kjøper om informasjon fra selgeren som er relevant for salget.

Det finnes heldigvis mer konkrete plikter for megleren i eiendomsmeglerloven enn den rettslige standarden om god meglerskikk. Eiendomsmeglerloven § 6-7 har en liste over opplysninger som megler plikter å gi kjøperen før handelen avsluttes. Ofte gis disse opplysningene i salgsoppgaven. Megleren skal skriftlig opplyse om registerbetegnelse og adresse, eierforhold, tinglyste forpliktelser, grunnareal, bebyggelsens areal, alder og byggemåte, eventuell adgang til utleie av eiendommen til boligformål, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, ligningsverdi og offentlige avgifter, forholdet til endelige offentlige planer og konsesjonslovgivning, faste løpende kostnader, totalkostnad inkludert alle gebyrer og avgifter (hvis kjøpesum er fastsatt) eller en samlet oppstilling over prisantydning over alle gebyrer og avgifter (hvis kjøpesum ikke er fastsatt), samt meglers vederlag.

Dersom megleren får informasjon fra selgeren som er relevant for salget, har han altså plikt til å skriftlig informere kjøper om dette. For eksempel vil det foreligge et brudd på opplysningsplikten hvis megleren ikke videreformidler selgers opplysning om at det har vært vannlekkasje i boligen.

Megleren er ingen takstmann

Hvis en av partene mener noen av pliktene i eiendomsmeglerloven er brutt, kan saken klages inn til Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester.

Samtidig er det viktig å være klar over at eiendomsmegleren ikke er noen takstmann, og at det derfor ikke kan forventes at megleren gir byggeteknisk informasjon utover de opplysningene megleren selv har fått av takstmannen. Megleren har ikke en selvstendig plikt til å undersøke boligen nærmere for å dobbeltsjekke opplysningene gitt av takstmann i tilstandsrapporten. Samtidig har megleren en plikt til å se over boligen som selges, og han må informere om det som kan forventes at oppdages ved en vanlig undersøkelse. 

Hvordan klage på megleren

Dersom enten kjøper eller selger mener eiendomsmegleren har brutt noen av pliktene i eiendomsmeglerloven, kan saken klages inn til Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester. Eiendomsmeglernemda behandler kun klager fra forbrukere, og det kreves at forbrukeren har reklamert til megleren før den behandles i nemnda. Merk at Eiendomsmeglingsnemda kun behandler krav etter eiendomsmeglerloven. Gjelder tvisten en sak mellom kjøper og selger, altså krav etter avhendingslova, vil ikke saken kunne behandles i nemda.

Salg av bolig er en omfattende sak. Eiendomsmegleren har mange oppgaver.