Hvem bør sette verdi på boligen?

Tidligere var det takstmannens vurdering som lå til grunn når boligens markedsverdi ble satt, nå er det eiendomsmeglerne selv som setter boligens verdi. 

Tekst: Cathrine Kaarbø Skogstrand – cathrine@boligmentoren.no

I en undersøkelse foretatt av Norges Takseringsforbund (NTF) opplyser seks av ti takstmenn at de har blitt kontaktet av potensielle boligkjøpere som er usikre på boligen markedsverdi. Av de spurte opplyser 42 prosent av takstmennene at antall henvendelse har økt etter at meglerne selv setter pris.

Størst etterspørsel i storbyer

(Ill. foto: iStockphoto.com).

I storbyer som Bergen og Oslo er etterspørselen etter takstmannens prisvurdering særlig stor. Administrerende direktør i NTF, Are Andenæs sier at nesten 60 prosent av takstmennene her rapporterer om en økning i antall henvendelser fra forbrukerne. Av disse opplever syv av ti at temaet markedsverdi tas opp.

– I pressområdene bidrar nok sterk prisvekst og raske budrunder til mer usikkerhet blant kjøperne, sier Andenæs Huser.

Norges eiendomsmeglerforbunds (NEF), administrerende direktør Carl O. Geving, forstår at dette kan virke nytt og dermed uvant i områder av landet hvor de er vant til at takstmannen setter verditakst. Det er imidlertid viktig å være klar over at i de fleste områder av landet, er det ikke noe nytt at megler fastsetter pris på boligen, mens takstmannen konsentrerer seg om å vurdere og beskrive teknisk tilstand.

Tryggere prosess

Bolig er en stor investering for de fleste av oss. I stedet for at kjøpsprosessen kompliseres for kjøper når de har behov for å kontakte takstmann for å bli trygg på verdien, mener NEF at den blir sikrere.

– Kjøpsprosessen blir nå tryggere i Oslo og Bergen fordi vi erstatter overfladiske verdi- og lånetakster med grundigere tekniske tilstandsanalyser. De er i større grad egnet til å avdekke skjulte feil og mangler. Nå får forbrukerne mer informasjon om boligens beskaffenhet, og kan lettere vurdere hele kostnadsbildet mht. utbedringsbehov, sier Geving.

Han forteller videre at verdien på boligen fastsettes på bakgrunn av en lang rekke parametere som standard, størrelse, bruksverdi, beliggenhet, heftelser eller rettigheter, potensial, reguleringer eller planer om reguleringer i området osv.

Norges eiendomsmeglerforbunds (NEF), administrerende direktør Carl O. Geving. (Foto: CF-Wesenberg/Kolonihaven).

-Avvik fra gjennomsnittet hva gjelder standard, beliggenhet, avvik i rettslig stilling bør normalt presiseres. Så langt det er mulig benytter megler et statistisk grunnlag som referansepunkt for meglers verdifastsettelse, sier Geving.

Statistisk grunnlag for fastsettelse av verdi kan f.eks. være data fra eiendomsregistre, tinglysingsdata eller egne verktøy utviklet for meglerbransjen. Det statistiske grunnlaget som benyttes skal ta høyde for eventuelle nylige markedsendringer i forhold til datagrunnlagets alder.

-Vurdering av eiendommens verdi inngår i meglers rådgivningsplikt – som skal baseres på en forsvarlig faglig vurdering og en befaring av eiendommen, presiserer Carl O. Geving i NEF.

Dobbeltrolle som megler? 

Noen vil hevde at megler etter endringen har en uheldig dobbeltrolle. Dette fordi de da får provisjon på salget, og samtidig setter boligens verdi. Hva mener du om dette?
– Dette er en misforståelse av meglers rolle. Det følger av eiendomsmeglingsloven at megler skal jobbe for at selger får best mulig pris i markedet, samtidig som både selgeres og kjøpers juridiske og økonomiske sikkerhet skal ivaretas av megler. Markedsprisen bestemmer av forholdet mellom tilbud og etterspørsel. Meglerforetakets inntekter bestemmes først og fremst av hvor mange boliger de omsetter, og ikke prisen i det enkeltstående tilfellet. Megleren får en del av foretakets inntekt, sier Geving.

Status i dagens Oslo-marked er preget av for få boliger og mange meglere. Dette sier Geving fører til  lav inntekt for de meglerne som ikke klarer å få nok oppdrag. Vederlaget til disse foretakene har falt mye, og gjennomsnittlig provisjon er nå 1,5 prosent i Oslo mot 1,8 prosent for to års siden. Det betyr at konkurransen har gjort meglertjenester relativt billigere i Oslo, selv om boligprisene har steget svært mye. I resten av landet er gjennomsnittlig vederlag på 1,8 prosent.

Størst konkurranse i pressområder

Har dere merket noen endringer i antall døgn boligene er til salgs etter at dere innførte at det er megler som vurderer verdi?

(Foto: Helene Aarnes).

– Nei, her er det ingen sammenheng. Omløpshastigheten henger sammen med tilbud og etterspørsel. Den lave markedsrenten har sterkt gjennomslag i markeder preget av tilbudsunderskudd. Det betyr at konkurransen om boligene er størst i pressområder hvor det er bygget for få boliger til å mette etterspørselen. Igjen er det Oslo som er mest presset, her er snitt salgstid nede i 15 dager som følge av alt for få boliger og mange kjøpesterke interessenter, avslutter Geving.