BoligMentorens juridiske boligkjøperråd

For de fleste er boligkjøp den største økonomiske investeringen som gjøres i livet, og dermed et område der man ikke ønsker å trå feil. Spesielt for unge førstegangskjøpere er det mye å tenke på i forbindelse med et kjøp. Her får du våre beste juridiske råd, som du bør tenke på ved kjøp av bolig.

Tekst: Malin Lorentzen-Lund – post@boligmentoren.no

Spar i BSU
Unge som er inntil 33 år gamle, har mulighet til å spare penger i BSU (boligsparing for ungdom). Dette er en svært gunstig spareform, hvor rentene normalt sett er vesentlig høyere enn på en vanlig sparekonto. Samtidig kan man få 20 prosent av de årlige innskuddene i fradrag i inntektsskatten. Innskudd på en slik konto kan i utgangspunktet kun brukes til betaling av bolig eller nedbetaling av boliggjeld.

Bruk god tid på visning
Det følger av avhendingslova, som regulerer kjøp og salg av fast eiendom, at kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe han kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen. I dette ligger en plikt til å undersøke boligen på visning. Vurderingen av hva kjøperen forventes å måtte kjenne til, bygger på hva som var mulig å finne ut på visning, eller ved lesing av salgsdokumenter, som takst og prospekt. Formålet med undersøkelsesplikten er at kjøper vil kunne bli i stand til å avdekke skjulte feil og mangler. Dersom det på visning foreligger tegn til mangler som kjøperen burde oppdaget, kan han ikke gjøre gjeldende dette som mangel i ettertid.

SINTEF Byggforsk anbefaler boligkjøpere å sjekke energiforbruk og eventuelt behov for utskiftning av vinduer, at det elektriske anlegget er dokumentert kontrollert, tilstand på bad, samt alder og tilstand på røranlegg. Også drenering og fuktsikring bør kontrolleres. Videre bør kledning på yttervegger og tilstanden på taket sjekkes, tilstand på balkong/terasse og loft/kjeller bør vurderes, og det bør ses på om det er tegn til sopp/mugg i tak, vindu, vegger eller gulv på loftet. Følges disse rådene, er det lettere å unngå overraskelser i ettertid av et kjøp.

Et annet godt råd, er at du tar deg god tid på visning, og ha gjerne med deg noen som er mer erfarne på boligkjøp.

BoligMentoren råder deg til å ha god tid på visning, i tillegg til å gå på mange. Det er også lurt å ha med seg noen som er mer erfarne på boligkjøp.

Foreta eventuelt nærmere undersøkelser
Dersom du oppdager bekymringsverdige forhold på visning, bør du foreta nærmere undersøkelser av dette før du legger inn bud på boligen. Dette henger sammen med undersøkelsesplikten – oppdager du noe som du burde undersøkt nærmere, kan det bli vanskelig å få gjennomslag for en reklamasjon.

Det samme gjelder dersom det er gitt opplysninger om risikoforhold i takst eller prospekt. Undersøk slike forhold nærmere. Dersom selger oppfordrer deg om å foreta nærmere undersøkelser av bestemte faktorer, eller anbefaler å ha med bygningskyndig person, vil kjøperen overta risikoen for forhold som ville vært oppdaget dersom oppfordringen ble fulgt. Dette betyr at retten til å gjøre en mangel gjeldende kan falle bort.

Les takst, egenerklæring og prospekt nøye
Dette henger sammen med det ovenstående; forhold du visste eller burde visst om ved kjøpet, kan du sjelden kreve prisavslag eller andre beføyelser for. Står det eksempelvis i taksten at det er påvist noe fukt på badet, eller at sluket til dusjen har galt fall, skal det svært mye til for at du får gjennomslag for krav forbundet med dette i ettertid. Det samme gjelder opplysninger i prospektet.

Fremkommer det risikoopplysninger i noen av disse dokumentene, er det viktig å foreta nærmere undersøkelser. Også svært vage opplysninger, som ikke direkte sier at det foreligger mangler, kan etter omstendighetene medføre at kjøperen blir ansett for ikke å ha overholdt undersøkelsesplikten.

Kjøpe bolig i sameie/borettslag? Les papirene grundig!
Dersom du vurderer å kjøpe bolig i et sameie, borettslag eller boligaksjeselskap, anbefaler BoligMentoren at du leser nøye gjennom vedtekter, husordensregler, årsberetninger og regnskap før du legger inn bud. Disse dokumentene skal megler ha tilgjengelig ved forespørsel. I vedtektene kan en rekke viktige forhold være regulert. Beboere kan for eksempel bli pålagt å vaske trapper eller klippe gress på omgang gjennom disse.

Et annet eksempel er at sameiere blir påført et bredere vedlikeholdsansvar enn det som følger av loven. Idet du kjøper en slik bolig, godtar du også vedtektene til boligselskapet, og du forplikter deg da til faktisk å utføre oppgavene. Videre vil årsberetninger og regnskap kunne gi en god oversikt over boligselskapets økonomi, og om det foreligger sannsynlighet for en økning i fellesutgifter i fremtiden. Vesentlige opplysninger skal i utgangspunktet være opplyst om i salgsdokumenter, men hva som oppfattes som vesentlig er noe skjønnsmessig. Vi anbefaler derfor at du leser alle relevante dokumenter, og dermed blir i stand til selv å vurdere hvor stor betydning eventuelle faktorer har for deg.

Få opplysninger av betydning skriftlig
Dersom du blir gitt opplysninger som er av betydning for om du ønsker å legge inn bud, bør du be om å få disse skriftlig. Et eksempel kan være at du oppdager fuktmerker på visning, og ber megler gi ytterligere opplysninger om disse. Megleren sier at disse stammer fra en utbedret lekkasje. Får du dette skriftlig, vil opplysningen kunne fungere som bevis dersom det viser seg at forholdet ikke er utbedret. Muntlige opplysninger er atskillig vanskeligere å bevise at faktisk er gitt.

BoligMentoren anbefaler deg i slike tilfeller å sende en e-post til megler, der du gjentar opplysningene som ble gitt, og ber megleren bekrefte disse. Du vil da stå sterkere bevismessig.

Sjekk kommunens reguleringsplaner
Er den nydelige havutsikten blant hovedgrunnene til at du vurderer å legge inn bud på eiendommen? Da bør du forhøre deg med megler eller kommunen om hvilke reguleringsplaner som foreligger for området. I flere byer er det sterkt behov for boligbygging. Dette medfører at mange kommuner bruker tilgjengelig areal for å bygge nye boliger. En ny boligblokk eller annen bebyggelse foran eiendommen kan fort medføre mindre utsikt, og eventuelt verdireduksjon på eiendommen din. Det er derfor viktig å ha kontroll på reguleringsplanen for området du ønsker å bosette deg i.

Et av BoligMentorens viktigste råd er at du grundig sjekker boligen for feil og mangler, slik at du ikke får noen kostbare overraskelser i ettertid.

Et av BoligMentorens viktigste råd er at du grundig sjekker boligen for feil og mangler, slik at du ikke får noen kostbare overraskelser i ettertid.

Ha kontroll ved budgivningen – gi kun ett bud om gangen!
Hvert bud som avgis er juridisk bindende dersom de aksepteres av selger. Vær derfor svært forsiktig med å by på flere boliger samtidig. I verste fall kan du bli sittende med to boliger, noe som kan bli en kostbar affære.

Sjekk hjemforsikringens rettshjelpsdekning og andre forsikringer før du tegner boligkjøperforsikring
Mange kjøpere lurer på om det er behov for å tegne boligkjøperforsikring. Denne forsikringen blir ofte tilbudt av eiendomsmegleren ved kontraktsinngåelsen, og koster normalt flere tusen kroner. Til gjengjeld dekker den som regel både egne og motpartens sakskostnader ved et tap for domstolene, og den har ofte ingen øvre beløpsgrense.

BoligMentoren anbefaler i utgangspunktet ikke å tegne boligkjøperforsikring. En vanlig hjemforsikring har ofte en rettshjelpsdekning begrenset oppad til rundt kr. 100 000,-. Flere har også rene advokatforsikringer. Motpartens saksomkostninger ved tap for domstolene dekkes normalt ikke av slike forsikringer, men de fleste tvister går heller ikke så langt. Som medlem av BoligMentoren har du også mulighet til å få saken din vurdert av våre rådgivere, og du har rabatt på advokattjenester hos advokatfirmaet Kluge. Denne rabatten vil gjøre at rettshjelpsdekningen rekker lenger.

Undersøk boligen grundig etter overtakelse
Etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen, har han etter avhendingslova en plikt til å foreta en grundig undersøkelse av eiendommen så snart som mulig. Når møbler, tepper og annet inventar er fjernet, er det lettere å oppdage mangler som var umulig å se på visning. Det er ikke noe krav om at det må brukes en teknisk kyndig person ved en slik undersøkelse. Forhold som oppdages må det reklameres over innen rimelig tid.

Dersom en slik undersøkelse ikke foretas, og det må kunne legges til grunn at en mangel antakelig ville blitt oppdaget dersom dette ble gjort, vil retten til å gjøre gjeldende en mangel kunne falle bort.

Reklamasjon
Med reklamasjon menes at kjøperen gir melding til selgeren om at han mener at det foreligger en mangel (et avvik fra det avtalte), og dermed vil kunne komme til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende.

Avhendingslova krever at det reklameres «innen rimelig tid» etter at mangelen ble oppdaget, og senest innen fem år etter bruksovertakelsen. Det første er en relativ reklamasjonsfrist – selv om det har gått mindre enn fem år, kan reklamasjonsretten likevel gå tapt dersom man reklamerer for lenge etter at mangelen ble oppdaget. Av rettspraksis følger det bør reklameres senest innen tre til fire måneder etter at mangelen ble oppdaget. Femårsfristen er en absolutt reklamasjonsfrist. Når det har gått fem år, taper du automatisk rett til å gjøre mangler gjeldende.

En nøytral reklamasjon kan sendes med en gang du får mistanke om at noe er galt. Denne må inneholde hva som er feil, og at selger holdes ansvarlig for feilen. Når du har fått oversikt over manglene, for eksempel ved hjelp av en takst, må det sendes en spesifisert reklamasjon. Har du hjemforsikring med rettshjelpsdekning, vil denne ofte dekke kostnader ved skadetakst. I den spesifiserte reklamasjonen må også kravet (retting, prisavslag, heving, etc.) gjøres gjeldende. Ikke utfør reparasjoner før reklamasjonen, selger har i utgangspunktet en rett til å rette!

Oppsummering:

  1. Spar penger i BSU
  2. Undersøk godt på visning
  3. Foreta eventuelt nærmere undersøkelser av risikoforhold
  4. Les takst og prospekt nøye
  5. Les papirer nøye hvis du kjøper i borettslag, sameie eller boligaksjeselskap
  6. Få betydningsfulle opplysninger skriftlig
  7. Sjekk reguleringsplaner
  8. Gi kun ett bud om gangen
  9. Sjekk rettshjelpsdekning i hjemforsikring før tegning av boligkjøperforsikring
  10. Undersøk etter overtakelse
  11. Husk reklamasjonsfristene!

 

BSU ordningen har to viktige økonomiske fordeler; skattefradrag og god rente, og er en gunstig spareform for unge mellom 13 og 33 år. (Ill. foto: iStockphoto.com).

BSU ordningen har to viktige økonomiske fordeler; skattefradrag og god rente, og er en gunstig spareform for unge mellom 13 og 33 år. (Ill. foto: iStockphoto.com).