BoligMentoren positiv til lovendringer ved bolighandel

Boligmarkedet er konfliktfylt og regjeringen ønsker å endre det og gjøre det tryggere. I sin boligstrategi forslår de endringer i avhendingsloven som skyver ansvaret ved et boligsalg mer over på selgeren og de profesjonelle partene i et boligsalg.

Tekst: Helene Aarnes og Vidar Heimset – post@boligmentoren.no

Forslagene til endring i boligstrategien har tre hovedpunkter: Endringer i avhendingsloven, regulering av takstbransjen og nye krav til tilstandsrapporter. Her kommer BoligMentorens reaksjon på de tre punktene.

Slutt på salg av boliger «som den er»

BoligMentoren er ikke overbevist om at lovendringene vil føre til færre konflikter.

Et av regjeringens forslag er å skrote ordningen i loven om at selger kan ta forbehold om at boligen selges «som den er». De ønsker å fjerne kravet om at en mangel må være «vesentlig», noe som i praksis betyr at selger blir «ansvarlig for alle feil og mangler som overstiger en viss minsteterskel».

– Vi er som et klart utgangspunkt positive til at det ikke lenger skal være anledning til å selge boligen «som den er». Selger vil da i en helt annen grad enn i dag bli ansvarliggjort for tilstanden på boligen, og ha en egeninteresse i at alle forhold ved boligen blir kjent, sier talsmann og juridisk rådgiver i BoligMentoren Vidar Heimset.

Tviler på færre konflikter

Selger har ansvar for skjulte feil og mangler, som var tilstede før overtakelse.

I dag råder eierskifteforsikringer fra mindre forsikringsselskaper grunnen alene. Dette mener BoligMentoren er uholdbart.

– Uavhengig av hvor minsteterskelen for selgers ansvar til slutt settes, vil det bli helt nødvendig for selger å fremskaffe en grundig tilstandsrapport. Dette vil både være i både kjøpers og selgers interesse. Kjøper får mer informasjon og risikoen for at selger senere må håndtere reklamasjonskrav blir lavere, sier Heimset.

Regjeringen legger til grunn at lovendringene vil føre til færre konflikter. BoligMentoren er ikke overbevist om dette.

– Det er god grunn til å tro at endringen vil føre til færre store mangelsaker og færre vanskelige saker hvor selger beskyldes for å ha holdt tilbake kjent informasjon. Likevel, en ny minsteterskel som på en eller annen måte skal avgrenses mot det regjeringen omtaler som «bagatellmessige feil», kan også bli oppfattet som en invitasjon til å reise forholdsvis små krav, sier Heimset.

Erstatningspliktig feil – eller ikke?

Departementet lover at minsteterskelen skal utbroderes i et eget punkt i loven og være «betraktelig lavere» enn dagens vesentlighets-krav. BoligMentoren tror prosessen frem mot fastsetting av denne terskelen for mangler vil bli interessant.

– Uansett hvor denne terskelen settes vil vi fremdeles måtte ta i betraktning kjøpers berettigede forventninger ut fra boligens alder, synlige tilstand og andre forhold, altså hva det var realistisk for kjøper å forvente, sier Vidar Heimset.

Boligkjøpernes undersøkelsesplikt

Det er viktig at det forskriftsfestes et minstekrav til tilstandsrapportene, mener BoligMentoren.

Boligselgerne får et større ansvar gjennom disse lovendringene, men det foreslås også en streng undersøkelsesplikt for kjøpere. Det forutsettes at de er kjent med alle mangler som beskrives i boligens dokumentasjon – inkludert en eventuell tilstandsrapport. Disse kan man ikke klage på.

Det er etter BoligMentorens oppfatning fornuftig at det lovfestes en klarere undersøkelsesplikt for kjøpere.

– Dette stiller store krav til både tilstandsrapport og annen salgsdokumentasjon. Regjeringen har åpnet for at det skal kunne forskriftsfestes minstekrav til tilstandsrapporter. Årsaken er at disse skal kunne gi så tydelig informasjon som forslaget krever, for at kjøper skal anses å være tilstrekkelig informert. Det er videre åpnet for at en slik forskrift skal stille krav til den som utarbeider rapporten, altså takstmannen, forklarer Heimset.

BoligMentoren støtter forslaget om at det tydeliggjøres hvilken kompetanse og hvilket ansvar en bygningskyndig skal måtte ha for å kunne kalle seg takstmann, og utarbeide en tilstandsrapport som har virkning etter avhendingsloven.

Hele artikkelen vil bli publisert i medlemsbladet BoligMentoren, som kommer ut medio oktober.

Selv om selger skal få et større ansvar – er det fornuftig at det også lovfestes en klarere undersøkelsesplikt for kjøpere.