Bolighandel i Danmark

I Norge har behovet for mer informasjon om boligens standard ofte blitt påpekt. God informasjon om boligen virker betryggende og konfliktdempende ved en bolighandel, og en endring av vår avhendingslov har lenge vært på trappene.

Huseftersynsordningen

Som boligselger i Danmark hefter du i utgangspunktet i 10 år for skjulte feil og mangler ved boligen. I 1996 innførte imidlertid danskene den såkalte huseftersynsordningen. Ordningen innebærer at selger kan fri seg for fremtidige krav knyttet til skjulte feil og mangler ved boligen.

For å bli fri for ansvar må selger fremskaffe en tilstandsrapport, en el-installasjonsrapport og en eierskifteforsikring med en erklæring om å betale halvparten av forsikringspremien. Kjøper kan godta tilbudet om forsikringsselskap eller velge et annet, selger betaler kun halvparten av det billigste alternativet. Praktisk talt alle som selger bolig i Danmark velger denne løsningen.

Tilstandsrapporten og el-installasjonsrapporten utarbeides av sertifiserte fagkyndige. De kan miste autorisasjon og få erstatningskrav mot seg ved feil og mangler. Det er selger som engasjerer de fagkyndige som utarbeider rapportene. Eiendomsmegleren får ikke formidle denne kontakten, av risiko for interessekonflikter.

Gjelder ikke leiligheter

Huseftersynsordningen er en frivillig ordning. Ordningen gjelder for hus, rekkehus, og sommerhus, men ikke leiligheter. Årsaken er at man ikke har ansett det tilstrekkelig med en gjennomgang av kun en leilighet i et større bygg, og at det vil bli for omfattende og ressurskrevende å gjennomgå hele bygget for å få en akseptabel oversikt over tilstanden ved et leilighetssalg.

De som utarbeider rapportene, er ansvarlig for innholdet og forsikringsselskapet vil gå på de fagkyndige ved eventuelle mangler som burde vært avdekket. Ved at selger og kjøper går sammen om en felles eierskifteforsikring unngår de langvarige og kostnadskrevende rettsprosesser. Det bidrar også til økt informasjon om boligen forut for salget.

Danmark har som følge av denne ordningen opplevd en vesentlig nedgang i antall saker for domstolene.

Budgivningsprosess og kontraktsinngåelse

Budgivningsprosessen i norsk bolighandel vil kunne beskrives som stressende og uforutsigbar. En åpen budgivningsprosess, slik vi kjenner fra den norske bolighandelen, med korte frister og mye psykologi, er egnet til å drive opp prisen på boligen. Det er positivt for selger, men ikke nødvendigvis for de som betaler over evne eller for samfunnet som helhet når boligprisene stiger.

I dansk bolighandel har megleren et lovbestemt forbud mot å opplyse andre interessenter om innkomne bud på boligen. Det er kun selger som blir opplyst om innkomne bud. Det er med andre ord ikke anledning til å avholde auksjon på boligen, slik vi kjenner det fra norsk bolighandel. På den måten påvirkes ikke potensielle kjøpere til å by over hverandre.

Budene skal overleveres eiendomsmegleren i lukkede konvolutter. Selger opplyses om budene og tar stilling til hvilket han ønsker å akseptere. Selger har ikke plikt til å akseptere noen av budene, og står fritt til å trekke sitt salgstilbud frem til underskrevet avtale foreligger.

Kjøper er heller ikke bundet av budet før det foreligger en endelig kjøpsavtale som er underskrevet av begge parter, og eventuelle forbehold og angrefrister har utløpt. Det er med andre ord uforpliktende for en potensiell kjøper å sende inn et bud via e-post eller fremsette det muntlig.

At et bud med etterfølgende aksept ikke er bindende strider med norsk rettstradisjon. I Norge vil et bud med etterfølgende aksept være bindende for begge parter. I Danmark er det derimot et krav til en skriftlig kjøpsavtale med signatur før handelen er bindende.

Fordelen med budgivningsprosessen i Danmark er at den hindrer lokkepriser og impulsive handlinger under tidspress unngås.

Annulering av kontrakten

I Danmark har boligkjøper tre måter trekke seg fra kjøpet på, selv etter at kjøpsavtale er undertegnet.

1. Tilbakekallelsesrett
   Om det kun er kjøper som har undertegnet kjøpsavtalen, kan vedkommende trekke sitt tilbud tilbake inntil selger også underskriver. Benytter kjøper seg av denne tilbakekallelsesretten blir kjøpet annullert uten at det koster verken kjøper eller selger noe.
2. Advokatforbehold
   Kjøper kan kreve at det inntas et advokatforbehold i kontrakten. Det innebærer at kjøpers signatur ikke er bindende før kjøpers advokat har gjennomgått og godkjent kjøpsavtalen. Dersom kjøpers advokat finner at det er grunnlag for å trekke budet, blir avtalen annullert uten omkostninger for partene.
3. Angrerett
   Som forbruker i boligkjøp har man seks dagers angrerett fra kontrakten er undertegnet. Denne rettigheten er lovpålagt, og det er ikke anledning til å avtale seg bort fra den.

Dersom kjøper ønsker å benytte seg av angreretten må vedkommende innen seks virkedager skriftlig gjøre selger eller megler oppmerksom på det. Dersom angreretten benyttes, blir avtalen annullert, men kjøper må betale én prosent av kjøpesummen til selger. Boligen skal videre leveres tilbake til selger innen seks virkedager.

Danske tilstander

Det er mye som skiller det danske og norske boligmarkedet og det er ikke sikkert at tilsvarende regler ville fungert her til lands. Boligmarkedet i Danmark har tidvis gått tregt med nedadgående priser. Leiemarkedet fremstår samtidig mer attraktivt, og det er mange som velger å leie fremfor å kjøpe bolig i Danmark.

Samtidig bør vi i diskusjoner om eventuell statlig innblanding se hen til hvordan andre land har innrettet sin bolighandel.

Danskene har også offentliggjort alle boligpriser digitalt, slik at man enkelt kan sjekke prisen på hva en bolig ble solgt for. Dette bidrar til å gjøre handelen mer transparent og hindrer overprising.

Et annet interessant aspekt ved dansk bolighandel er at Danmark ikke opererer med noen form for dokumentavgift, mens den som kjøper en selveiereiendom I Norge må betale 2,5 prosent av kjøpesummen til staten ved registrering av eierskiftet.