Gjør boligen salgsklar

Bør du pusse opp boligen før salg? Boligmentoren har spurt interiørarkitektfirmaet Unilon om råd om du bør pusse opp, og i så fall hvor mye før boligen legges ut for salg.

Tekst og foto: Helene Aarnes – helene@boligmentoren.no

Når du skal selge en bolig, er det viktig å gjøre den attraktiv for flest mulig. Det er flere grep du kan gjøre for å få til dette, uten at innhogget i lommeboken blir for stort. Resultatet blir flere budgivere, raskere salg og høyere pris.

Før du setter i gang er det viktig å huske på at omfanget av oppussing og styling bør ha utgangspunkt i hvor sliten boligen er.

Interiørdesigner og daglig leder Nancy Sporsheim hos Unilon.

– Hvis den er veldig nedslitt er det ikke sikkert det lønner seg å gjøre noe i det hele tatt. Det kan være

lurere å vurdere og selge boligen som et oppussingsprosjekt. Mange undervurderer kostnaden ved å pusse opp, og det er ikke sikkert at du tjener mer på salget, forteller interiørdesigner Nancy Sporsheim hos BoligMentorens samarbeidspartner Unilon.

De er et interiørdesignfirma som også jobber online som er opptatt av å skape god design for folk flest – til en fornuftig pris.

Førsteinntrykket teller
Førsteinntrykket av en bolig avgjør ofte om du liker den eller ikke.

– Hva han eller hun opplever da de kommer inn i boligen – det umiddelbare inntrykket og stemningen de kjenner på visningen, kan ofte avgjøre om kjøperen legger inn et bud eller ikke. En bolig som er forberedt for visning, får ofte flere interessenter enn andre. Målet er å få kjøperen til å se på boligen som sitt hjem, forteller Sporsheim.

Full renovering?
Mange ønsker nok å pusse opp for å gjøre boligen attraktiv for et salg, men det er ikke bestandig så lurt. I alle fall ikke en full renovering.

– Er du nevenyttig, har tilgang på rimelige materialer og tid og lyst til å gjøre jobben, da kan det hende det lønner seg å pusse opp før et salg. Hvis ikke – la det være, sier hun.

Interiørdesigner Sporsheim presiserer at dette gjelder større oppussing, som f.eks. bad eller kjøkken, som er de dyreste rommene å pusse opp i en bolig. Men det er mange mindre oppussingstiltak som vil gjøre boligen mer attraktiv, og mest sannsynlig vil gi en høyere pris.

Forbered deg godt
Et smart råd som har stor betydning, er at du kvitter deg med alt overflødig og skaper en bolig med rene flater og nøytrale farger som kjøperen ønsker å møblere selv. Dette betyr at du kanskje må rydde grundig og gjør mindre oppussingsgrep, noe som ofte kan være vanskelig å komme i gang med. Unilon og Nancy Sporsheim har følgende råd for hvordan du kan gjøre boligen klar for visning:

1. Ta bilder:
Start med å ta bilder over hele huset. Legg dem over på pc og se på dem i stort format, da ser du hvordan andre ser boligen din.

2. Rydd grundig:
Bildene av boligen gjør det lettere å rydde vekk alt unødvendig du sparer på. Kvitt deg med alt unødvendig stæsj, rydd vekk det du ikke trenger eller bruker – selg på nettet eller gi det bort. Lagre det du ønsker å beholde. Det er også viktig at du fjerner personlige eiendeler som f.eks. bilder. Det er viktig med rene flater – men ikke altfor sterilt.  Folk kommer for å kjøpe boligen din – ikke tingene dine.

3. Se over boligen – hva er smertepunktet?
Er det største smertepunktet f.eks. et nitrist gulv? Gulvet er førsteinntrykket av boligen og vi anbefaler da at du vurderer å legge et nytt. For eksempel vil en enkel enstavs-parkett løfte boligen, og er et gulv som dagens brukere ønsker seg.

4. Gjør små reparasjoner:
Har huset ditt feil og mangler, er det smart å gjøre reparasjonene på forhånd, f.eks. løse håndtak, lister, lekkende kraner, løse skapdører osv. Ikke start med for store reparasjoner og ombygginger. Oppussing av kjøkken og bad koster ofte mer enn det smaker, og du tjener ikke noe på det ved et salg.

5. Mal veggene:

Er veggene slitte eller har grusom farge? Da bør de få et malingsstrøk i lyse, nøytrale farger – det koster ikke mye og kan gå ganske raskt. Nøytral maling på veggene gjør boligen straks mer tiltalende, og kjøperen kan lettere forestille seg hvordan han/hun vil innrede rommet.

6. Fjern tunge gardiner:
Gardiner skal henge fra vinduet og utover veggen slik at det kommer inn mest dagslys, de skal ikke henge inne i vinduene. Det er viktig med mye dagslys fra vinduene.

7. Sett deg inn i kjøperens situasjon:
Hva ønsker kjøperen? Mye lys, god planløsning og varige løsninger. Det er viktig at de får romfølelse og tenker «her har jeg lyst til å bo». Hvis du klarer å få menneskene på visning til å møblere boligen i hodet, har du nesten garantert sikret deg et bud.

8. Få stylisthjelp?
Det kan lønne seg å leie inn en stylist, selv om det koster en del penger. Vi mennesker lar oss forføre av et pent utseende – og du kan tjene på profesjonell hjelp. Men ofte kan venner også være til stor hjelp, så bruk ditt eget nettverk.

9. Vis boligens funksjonalitet:
Er det plass til en seng på ekstrarommet? Eller er det kun plass til en skrivepult? Vis at rommet kan brukes til en funksjon, som f.eks. soverom eller kontor. Møbler i forhold til at det er plass til det folk trenger å ha plass til.

10 Skap stemning med dekor:
Litt dekor er viktig, men ikke for mye. Det er viktig å skape en stemning. Så lenge ting er gjennomført og fungerer sammen, betyr det ikke så mye om det ikke er «siste skrik». Trenden i dag heller mot mer farger og individualisme, det lyse og minimalistiske er på vei bort. Friske blomster, stearinlys og myke puter kan være det som tipper vektskålen når kjøperne skal bestemme seg.

11. Belysning:
Lys opp hjørnene, noe som gjør at rommet føles større. Ha f.eks. et speil som reflekterer et vindu eller en pen lysekrone – det skaper en bedre romfølelse, og du får en dobbel utnyttelse av lysekronen og speilet.

12. Rengjøring:
Vask grundig. Det er viktig at huset er rent og lukter godt. Heng opp rene håndklær på badet, ikke ha hybelkaniner i hjørnene eller flekker på gulvet. Et rent hjem som lukter godt er tiltalende.

13. Ikke glem hagen:
Rydd utvendig og i hagen og klipp plenen, hekken ol. Da ser eiendommen mer velstelt ut.

Vis funksjonen til rommet. Er det plass til en sent, eller en liten pult? (Alle ill. foto: iStockphoto.com).

Hvem betaler for lading av el-biler i sameier og borettslag?

Har du en el-bil og bor i et borettslag eller sameie, er hovedregelen at du må forhøre deg med styret for å få satt opp en ladestasjon. Men hvem skal betale for etablering og drift? 

Tekst: Oda Sarine Juvet – student@boligmentoren.no

Det er borettslaget eller sameiet som bestemmer om brukerne skal betale for etablering og drift av ladestasjonene, eller om det skal inngå i fellesutgiftene. Dersom det ikke inngår i fellesutgiftene vil det ved brukerbetaling være enkelt å avtale en fast månedlig sum som skal dekke vedlikehold samt strømforbruk. Imidlertid kan strømforbruket variere stort fra bruker til bruker. Det vil i så fall være en løsning å montere en undermåler på ladestasjonen som avregner det faktiske strømforbruket, slik vil styret kunne justere beløpet til hver bruker. Dette vil også være praktisk ved endrede strømpriser.

I borettslag og sameier hvor det er faste parkeringsplasser til leilighetene, vil det være bruker selv som må betale for etablering og drift av sitt ladepunkt. Brukeren må imidlertid søke styret om godkjenning av etablering av ladestasjon.

Det anbefales at det bes om pristilbud fra flere el-installatører, slik at du får det beste tilbudet. Videre kan ladeplassene plasseres nærmest mulig strømskap der det er mulig, for å redusere installasjonskostnadene.

Økonomisk støtte til ladeplasser

Det er mulig for borettslag og sameier å søke om støtte til etablering av ladestasjon for el-bil. Det er lokale variasjoner, så ta derfor kontakt med din kommune for informasjon. I Oslo kommune er det er mulig å få inntil kr 10 000,- per ladepunkt, men ikke mer enn maksimalt 50 prosent av kostnaden. Det må søkes om støtte og få den innvilget før du bestiller materialer og tjenester.

Privatpersoner, statlige byggeiere, kommunale aktører og firmaer som driver utleie av parkeringsplasser, kan ikke søke om støtte.

Krav til ladestasjonen og støtte

Det foreligger visse krav til ladestasjonen for å få innvilget økonomisk støtte. Ladestasjonen må kun være for elbiler og parkeringsplassen må være tilgjengelig for alle eiendommens brukere, den kan ikke reserveres. I tillegg må ladestasjonen ha strømmåler for oversikt over strømforbruk, elektriske arbeider må bekreftes utført av autorisert installatør og ladestasjonen må være låsbar eller på låsbart område. Det må også forpliktes til å drive ladestasjonen i fem år, samt at parkeringsplassen må være hensiktsmessig plassert med tanke på sikkerhet og trafikale forhold. 

Forslag vedtekter

Det anbefales at borettslaget eller sameiet oppretter vedtekter i forbindelse med ladestasjoner og ladepunkter, slik at fordelingen av ladeplasser samt betalingsordningen står i vedtektene. Norske elbilforening sitt forslag til formulering av vedtekt vedrørende ladeplasser for el-biler er som følger:

«Noen av parkeringsplassene er tilrettelagt som ladeplass for elbil og ladbar hybridbil. De som disponerer slike ladbare biler, har fortrinnsrett til disse plassene. Det er en forutsetning for å kunne gjøre krav på ladeplass at vedkommende fra før disponerer parkeringsplass.

Andelseiere som disponerer parkeringsplasser med lade-mulighet, men som ikke selv disponerer elbil eller ladbar hybridbil, må bytte plassen med andelseier som disponerer slik bil og har behov for ladeplass. Andelseiere som er berettiget til en slik ladeplass, melder sin interesse til styret og styret er ansvarlig for tildeling av disse plassene etter venteliste.

De som disponerer ladeplass for elbil eller ladbar hybridbil, betaler for strømforbruket knyttet til lading med et fast beløp hver måned fastsatt av styret.»

Kontrakt for disponering av ladeplass

Forslag til kontrakt for disponering av ladeplass for el-bil mellom boligselskapet og bruker ligger på hjemmesiden til Norsk elbilforening. 

Saken fortsetter under bildet:

Det er borettslaget eller sameiet som bestemmer om brukerne skal betale for etablering og drift av ladestasjonene, eller om det skal inngå i fellesutgiftene. (Ill.: iStockphoto).

Fakta ord og uttrykk: 

  • En ladestasjon er en lokasjon med flere ladepunkt.
  • Et ladepunkt – eller en ladeplass – er én reservert parkeringsplass med tilhørende lademulighet for elbil.
  • Den vanlige husholdningskontakten, på fagspråket Schuko, har hittil vært vanligst å bruke for elbiler. Den er ikke så velegnet for kontinuerlig høye strømstyrker som den nye elbilkontakten, og gir derfor lavere ladefart.
  • Den nye elbilkontakten vil framover bli standarden for elbillading. Foruten å være mer robust og dermed muliggjøre raskere lading, gir den også muligheter for kommunikasjon mellom elbilen og strømnettet slik at ladingen foregår under ekstra trygge forhold, såkalt Mode 3 lading. På fagspråket kalles kontakten Type 2.
  • Ladeboks er for veggmontering og inneholder en eller flere stikkontakter, med sikringer og strømmåler i boksen. Fortrinnsvis låsbar. Brukes det nøkkellås, bør den være for «ladenøkkelen» (R118) som alle elbilister har.
  • Ladestolpe er det samme som ladeboks, men med stolpe som festes i bakken.
  • Hjemmeladeuttaker en mer avansert ladeboks fortrinnsvis for veggmontering, med stikkontakt til å plugge inn i, eller en fast kabel som plugges i elbilen. Med en kommunikasjons- og kontrollenhet som gir sikrere og raskere lading – såkalt Mode 3.
  • Ladeeffekt eller ladefart angir hvor fort elbilen kan lades. Normalt har det vært lagt opp til dedikerte 16A-kurser som kan gi maks 3,6 kW ladeeffekt, tilsvarende normalt 15-25 km kjørelengde pr time lading. Flere biler vil etter hvert kunne benytte 32A-kurs, da halveres ladetida.
  • Med hurtigere lading er det mulig å fylle batteripakka fra 0-80 prosent på ned til 20 minutter. Det finnes også varianter av «rask normallading» og «semihurtiglading» som kan redusere ladetida ned til en time. I mindre grad aktuelt for elbiler som skal lade hjemme om natta, men kan også der være aktuelt for elbiler med store batteripakker. Etableringskostnaden øker jo høyere ladeeffekten skal være.

Kilde: elbil.no 

 

BoligMentoren 1-2017 på vei ut i postkassene

Årets første utgave av medlemsbladet – BoligMentoren 1-2017- er på vei ut i postkassene. I denne utgaven er det bolighandel og hvem som bør sette verdien som er hovedtema. Vi har snakket med både megler- og takstmannrepresentanter, som gir sin mening om saken. Her kommer en smakebit med lederen. 

Visste du at 43 prosent av alle brannutrykninger til privatpersoner skyldes komfyrbranner? Dette viser en ny undersøkelse fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Løsningen på dette omfattende problemet kan være en såkalt komfyrvakt som overvåker kokeplatene. Ved fare for brann utløses en alarm, og om ingen reagerer slår komfyrvakten av strømmen til komfyren eller platetoppen.

Vanligvis er det eldre mennesker på dagtid som rammes av branntilløp på komfyren. Men dødsfall skjer ofte om natten og rammer gjerne unge, berusede mennesker. Jeg har også selv erfart for noen år siden at leietaker sovnet fra komfyren om natten to ganger etter en fuktig bytur. Seriekoblede røykvarslere gjorde at vi, i motsetning til den fulle leietakeren, våknet og fikk hindret videre utvikling av brannen. Vi anbefaler vi alle våre medlemmer å montere komfyrvakt, særlig i utleieleiligheter. Ikke bare redder den liv, men den den redder boligen din fra ruin.

Har du noen gang kjøpt eller solgt en bolig, fått salgspapirer fra megler og tenkt at du ikke skjønte noen ting? Innimellom mottar vi henvendelser fra medlemmer som ikke forstår ord og uttrykk som benyttes i salgsprosessen, og er redd for å gjøre noe feil. Vi bidrar selvsagt med hjelp til å forstå begrepene. I denne utgaven gir vi en liten oversikt over ulike ord og uttrykk som benyttes ved kjøp og salg av bolig.

I fjor var en enstemmig melding fra meglerbransjen i blant annet Bergen og Oslo at de skulle overta prissettingen av boligen ved et salg, og fase ut verdi- og lånetaksten satt av takstbransjen, som har vært et utgangspunkt for meglers verdivurdering.

I denne utgaven har vi sett nærmere på denne praksisen, og hva det innebærer at megler alene fastsetter verdi på boligen. Vi vil få frem både hva megler- og takstbransjen mener om dette, og hvilke konsekvenser det eventuelt har for selger og kjøper.

Samtidig viser undersøkelser en økende bruk av utvidete tilstandsrapporter. BoligMentoren er skeptisk til at verdien på en bolig utelukkende baseres på meglers oppfatning, og vi har lenge tatt til ordet for en obligatorisk, teknisk boligsalgsrapport. Vi mener den vil føre til færre konflikter, og vi er glad for å høre at en utvidet rapport stadig mer blir tatt i bruk.

Vi ønsker alle våre lesere en fin vår!

Administrerende direktør BoligMentoren, Silja E. Bjørkly

Mindre radon i nye boliger

Ny undersøkelse fra Statens strålevern viser at det gjennomsnittlige radonnivået i nye boliger har sunket kraftig, og er nesten halvert fra 2008 til 2016. Hovedårsaken er strenge byggekrav.

Tekst: Helene Aarnes – helene@boligmentoren.no

Undersøkelsen ble gjennomført blant 1048 tilfeldig valgte nye boliger i hele landet i 2016. Resultatene er sammenlignet med en kartlegging Strålevernet gjorde av radon i nybygg i 2008.

Sterk redusert
Andelen eneboliger som er over grenseverdiene for radon, er redusert med over 70 prosent de siste åtte årene. Boliger som tidligere ville hatt moderate og lave radonkonsentrasjoner, har nå enda lavere radonkonsentrasjon.

Hovedårsaken til dette er kravene som kom i 2010 om at nye hus skal ha to forebyggende tiltak: Radonsperre mot bakken og et radonsug, eller en radonbrønn som kan aktiveres når radonkonsentrasjonen i innelufta blir for høy.

– God effekt
Det er bred enighet om at det er mer effektivt og mindre kostbart å gjennomføre radonforebyggende tiltak når et hus settes opp, enn å gjøre radontiltak i etterkant.

– Radonundersøkelsen viser at radonkravene som kom i 2010 har hatt svært god effekt på radonnivåene i nye boliger, sier seksjonssjef Anne Liv Rudjord i Statens strålevern i en pressemelding.

Få måler radon
Undersøkelsen viser også at svært få huseiere kontrollmåler radon i den nye boligen sin – bare 3,5 prosent oppgir at de har målt. Dermed er det grunn til å tro at svært få tar i bruk det forebyggende radonutstyret som er i byggegrunnen.

– Hvis flere hadde målt radon og aktivert radonsuget, ville radonnivået kunne blitt redusert ytterligere, sier Rudjord.

Du kan lese mer på: Statens strålevern sine nettsider: nrpa.no.

MEDLEMSTILBUD BOLIGMENTOREN:

Som medlem av BoligMentoren vil du få rabatt på Radonkjedens tjenester. Bestill sporfilm til 20 prosents medlemsrabatt i dag. Du bestiller sporfilmer på Radonkjedens nettside: radonkjeden.no/sporfilm, eller du kan ta kontakt med oss på: boligmentoren@radonkjeden.no

Husk å oppgi BoligMentorens medlemsnummer.

Trenger du tiltak?

Hvis det er høye radonnivåer, gjør vi befaringer for å finne egnede tiltak.

Du kan bestille befaring for egnet tiltak i skjema på vår nettside: radonkjeden.no/produkter/

Ved å oppgi BoligMentorens medlemsnummer får du også 20 prosent rabatt på befaringen. Du vil i tillegg få fem prosent rabatt på et eventuelt tiltak.

Har du behov for gratis råd og veiledning, ring 222 86 136 eller send en epost til: boligmentoren@radonkjeden.no

Les mer på: radonkjeden.no

 

 

Er husleien i strid med loven?

Husleieloven bestemmer hva som skal inkluderes i leien og hva som kan tas i tillegg. BoligMentoren ser at det tidvis fremkommer husleieavtaler hvor det er avtalt husleie som er i strid med loven. 

Tekst: Oda Sarine Juvet – student@boligmentoren.no

Det følger av husleieloven § 3-1 første ledd første punktum at leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Hensynet er å gjøre leietakers utgifter mer forutsigbare og faste. I tillegg kan det avtales at leietaker skal betale en forholdsmessig del av utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel. Det vil si etter målt forbruk. Det samme kan avtales for utleierens utgifter til vann og avløp når de også skal betales etter målt forbruk.

Hva kan ikke være i tillegg til husleie?

Det kan ikke avtales at bestemte kostnader som for eksempel renovasjon, eiendomsskatt, trappevask eller nøkkelgebyr skal betales i tillegg til leien. Dette gjelder også internett, hvor det ikke kan avtales ekstra betaling for internett, da dette enten vil være inkludert eller at leietaker tegner eget abonnement.

Arbeid kan være husleie

Husleieloven gjelder selv om vederlaget helt eller delvis er fastsatt til annet enn penger, jf. husll.§ 1-1 tredje ledd. Leietaker kan for eksempel klippe gresset, måke snø eller pusse opp utleiers bolig. Det bør imidlertid avtales i husleieavtalen hva slags arbeid som skal gjøres, hvor ofte, og hva arbeidet er verdt i kroner og øre. Hvis det avtales at leietaker skal måke snø i vinterhalvåret, og arbeidet er verdsatt til 200 kroner per gang, skal denne summen trekkes fra i husleien.

Komfyrbranner kan unngås

I fjor skyldtes 43 prosent av brannvesenets utrykninger til privatpersoner komfyrbranner. Det viser ny statistikk fra DSB.

Tekst: Helene Aarnes – helene@boligmentoren.no

Brannvesenet rykket i fjor ut til 3 138 branner i private hjem, hele 1 344 av disse var branner eller branntilløp på komfyren. Løsningen som kan hindre boligen din fra å gå opp i røyk, er en komfyrvakt. I dag, onsdag 8. februar, arrangeres komfyrvaktkampanjen som skal gi økt oppmerksomhet rundt de altfor mange komfyrbrannene. Les mer om kampanjen her:

Et krav i nye boliger

Det er krav til komfyrvakt i alle nye boliger og hvis det legges opp ny kurs til komfyren. De samme reglene gjelder for fritidsboliger. Komfyrvakter får du kjøpt hos flere elektronikkbutikker, i en rekke kjøkkenbutikker og i nettbutikker.

– De fleste komfyrbranner skjer på dagtid og rammer eldre mennesker, men flest omkommer i branner om natten. Da er det ofte unge mennesker i alkoholpåvirket tilstand som rammes. Berusede personer har svekket dømmekraft og oppmerksomhet, og kan fort sovne fra komfyren, sier direktør Cecilie Daae i DSB, i en pressemelding.

Slik fungerer komfyrvakten

Komfyrvakten består av en sensor og en strømbryter og er enkel å installere. Sensoren overvåker kokeplatene. Hvis sensoren oppdager fare for brann, utsløser den en alarm. Om ingen reagerer på denne, gir sensoren beskjed til en bryter om å kutte strømmen til komfyren.

– Hold oppsikt under matlaging, skru av eller demp varmen hvis du blir avbrutt i matlagingen, rengjør ventilator jevnlig og pass på at det ikke ligger brennbare ting for nær koketoppen. Ingen tar skade av å vente litt på at du skrur av ovnen, men mange kan ta skade dersom du glemmer det, sier Daae.

Les mer om komfyrvakt på sikkerhverdag.no.

I dag 8. februar går komfyrvaktkampanjen av stabelen. Det skal øke oppmerksomheten rundt de altfor mange komfyrbrannene. (Foto: DSB).