Utleieleilighet i egen bolig er en kjærkommen ekstrainntekt for mange boligeiere, som i mange tilfeller også er skattefri. For noen gjør dette også at de kan finansiere en større og bedre bolig enn de ellers ville hatt råd til.

Tekst: Jens Rosendahl Halvorsen – advokatfullmektig – DalheimRasmussen

Artikkelforfatter Jens R. Rosendahl, er advokatfullmektig ved DalheimRasmussen Advokatfirma. (Foto: DalheimRasmussen).

Dagens regelverk bidrar til at flere vurderer å etablere et utleieforhold i en eksisterende bolig. Dette kan ofte gjøres med relativt enkle grep, og mange vurderer kjelleren som det beste stedet å etablere en utleiedel. Å ha en utleiedel i kjelleren gir ofte et skille mellom hoveddel og utleiedel som bidrar til privatliv for både huseier og leietaker. I eldre boliger uten utleiemulighet, er kjelleren ofte opprinnelig ikke disponert som oppholdsrom og dermed tilgjengelig for ny bruk. Slike boliger er samtidig mindre støyisolert enn det nyere boliger er, slik at beliggenhet i kjelleren ofte er ønsket fra huseier sin side.

For å gjøre det enklere og billigere å tilpasse boligen sin etter egne behov, for eksempel som følge av et ønske om å leie ut deler av boligen, er det innført enklere regler for bruksendring i boliger som er oppført? før 1.7.2011. Du kan også gjennomføre bruksendring i boliger som er oppført? etter 1.7.2011, men det er strengere krav til blant annet romhøyde og dagslys i rommene.

Vær oppmerksom

Etablering av et utleieforhold i en del av egen bolig er i seg selv ikke søknadspliktig. Det er likevel en del krav du må forholde deg til før du går i gang med hammer og spiker.

For det første gjelder det etter plan- og bygningsloven et krav om søknad og tillatelse når det opprettes en ny boenhet/bruksenhet i en eksisterende bolig. Det er imidlertid bare når utleiedelen er fysisk adskilt fra øvrig boligareal i den eksisterende boligen, har egen inngang og har alle hovedfunksjoner for bolig at det vil oppstå en ny boenhet, at det dermed vil være søknadsplikt. Dersom det for eksempel er en innvendig dør mellom hoveddel og utleiedel, så vil utleiedelen ikke regnes som fysisk adskilt fra øvrig boligareal.

Lovlig som boligareal

Selv om det er mulig å leie ut en del av egen bolig uten å etablere en ny boenhet, må selve bruken av arealene, for eksempel rommene i kjelleren, være godkjent for den bruken som du planlegger gjennom utleie.

Det er altså et krav om at arealet lovlig kan brukes til boligareal, altså det som kalles for hoveddel (i motsetning til tilleggsdel). Før i tiden ble kjellerrom ofte ikke ansett som egnet til beboelse og det var også større behov for ulike lagringsrom og boder. Dette medførte at kjellere ofte ble brukt til rom for mer kortvarig bruk, som på byggetegningene kunne bli kalt for eksempel kjellerrom, vaskerom, tørkerom, matbod, vedbod osv. Dette medfører at mange kjellere helt eller delvis ikke er godkjent for beboelse og ikke kan tas i bruk til bolig uten at det gjennomføres bruksendring. For å fastsette om rommet er hoveddel eller tilleggsdel, må en se på hvert rom konkret. Direktoratet for byggkvalitet (Dibk) har utgitt en veileder som er et greit sted å starte, men det kan også være tilfeller der det kan være vanskelig å fastslå om rommet er hoveddel eller tilleggsdel.

Søknadspliktig eller ikke?

Det er et krav om at arealet lovlig kan brukes til boligareal. (Ill. foto: iStockphoto.com).

Enkelte bruksendringer er ikke søknadspliktige. Dette gjelder bruksendring til hoveddel for rom som allerede er definert som hoveddel. Det vil si at det for eksempel er mulig å endre bruken av et soverom til kjøkken uten å søke om tillatelse fra kommunen.

Selv om en bruksendring ikke er søknadspliktig er du selv ansvarlig for at alle lov- og forskriftskrav er oppfylt. De viktigste kravene knytter seg til takhøyde, og at det skal være vindu i alle rom som bruksendres. Vinduet må oppfylle kravene til rømningsvindu. Du er også alltid ansvarlig for at utleiedelen er helsemessig forsvarlig å bo i, for eksempel i forhold til innemiljø og radon (Strålevernforskriften § 6 femte ledd). I eldre kjellere kan det fort oppstå problemstillinger i forhold til fuktgjennomslag, sopp/råte og luftkvalitet.

Når kjellerareal som ikke er godkjent for varig opphold (tilleggsdel) endres til boligareal (hoveddel), så er dette en søknadspliktig bruksendring. Så lenge bruksendringen ikke omfatter andre søknadspliktige byggearbeider, eller inngrep i bærende konstruksjoner eller lignende, så kan du som huseier selv stå ansvarlig for bruksendringen, altså søke på egenhånd uten bruk av ansvarlige foretak.

Dersom du er usikker på om en planlagt bruksendring er søknadspliktig, kan det være fornuftig å spørre plan- og bygningsmyndigheten i kommunen boligen ligger i før du setter i gang arbeidet. De fleste kommuner beregner et gebyr dersom du ønsker en skriftlig tilbakemelding, men til gjengjeld får du da en dokumentert avklaring for ettertiden på at bruksendringen ikke var søknadspliktig. Dersom kommunen vurderer bruksendringen som søknadspliktig, må du sende inn søknad.

Selv om en bruksendring ikke er søknadspliktig er du selv ansvarlig for at alle lov- og forskriftskrav er oppfylt. (Ill. foto: iStockphoto.com).

Kanskje du også liker disse