Nye avhendingsregler gjør det viktigere med boligselger- og boligkjøperforsikring

Flere selgere velger å kjøpe boligselgerforsikring, tidligere kalt eierskifteforsikring, som dekker det mangelsansvaret som selger måtte ha overfor kjøper etter reglene i avhendingsloven. Det er også flere kjøpere som velger å kjøpe forsikring, kalt boligkjøperforsikring. Denne forsikringen dekker kjøperens utgifter til juridisk rådgivning og eventuelle saksomkostninger i forbindelse med tvist om boligkjøpet.

De nye reglene i avhendingsloven oppstiller strenge krav og kan derfor gjøre det enda nyttigere med en god forsikring. Reglene gjelder ikke ved oppføring av nybygg, da gjelder fremdeles bustadoppføringsloven.

Oversikt over de viktigste regelendringene

De nye reglene medfører flere viktige endringer som kjøper og selger må være klar over i forbindelse med boligsalget. Her gis det en kort oversikt over de viktigste regelendringene som kjøper og selger bør kjenne til.

Adgangen til «som den er»-forbehold er borte

En av de viktigste endringene er at selger ikke lenger kan selge boligen med et generelt «som den er»-forbehold, jf. § 3-9 andre ledd. Tidligere ble de fleste boliger solgt med et slikt forbehold, som betydde at det var kjøper som i utgangspunktet var ansvarlig for skjulte mangler. Slike generelle forbehold er det ikke lenger adgang for selger til å ta når boligen selges til en forbruker.

Regelendringen rammer kun generelle forbehold. Dette betyr at selger fremdeles kan ta spesifikke forbehold om tilstand, såfremt han/hun har et konkret grunnlag for det.

Denne endringen pålegger selger et større ansvar, ved at den i betydelig grad flytter risikoen for skjulte mangler fra kjøper til selger. Nå er det ikke lenger et krav at boligen er i vesentleg ringare stand enn kjøper kunne forvente, for at selger er ansvarlig. Selger vil etter dagens regel være ansvarlig for å utbedre alle mangler utover de mer bagatellmessige.

Formålet med regelen er at selger skal oppfordres til å legge frem all relevant informasjon og innhente en grundig tilstandsrapport før salget.

Kjøper har en egenandel på mangler opptil 10.000 kroner

Selger er i utgangspunktet ansvarlig for å utbedre alle mangler ved boligen. Dette gjelder likevel ikke for mer bagatellmessige forhold opp til 10.000 kroner, jf. § 3-1 fjerde ledd. Mangler opp til 10.000 kroner må kjøper selv betale for å utbedre. Dette kalles gjerne for kjøpers egenandel.

Denne egenandelen gjelder for alle mangler sett under ett. Dette betyr at selger er ansvarlig for å utbedre kostnader utover 10.000 kroner dersom flere mindre mangler samlet sett overstiger dette beløpet.

Det er viktig å merke seg at regelen ikke er slik å forstå at kjøper har et mangelskrav dersom han/hun finner et avvik som koster mer enn 10.000 kroner å utbedre. Først når det er konstatert en mangel har kjøper et krav hvis beløpet overstiger 10.000 kroner.

Strengere regel for innendørs arealavvik

Det er inntatt en ny regel i avhendingsloven om avvik fra angitt areal på bygninger på eiendommen, jf. § 3-3 andre ledd. Regelen fastsetter at det er en mangel dersom bygninger har mindre areal enn det som er opplyst, såfremt avviket er større enn to prosent og utgjør minst en kvadratmeter.

Det regnes likevel ikke som en mangel dersom selger kan sannsynliggjøre at kjøper ikke la vekt på opplysningen. Dette er sannsynligvis sjeldent praktisk, og det er selger som har bevisbyrden.

Denne regelendringen er ment å redusere antallet tvister, ved at det ikke lenger er en skjønnsmessig vurdering som avgjør om det foreligger en mangel. Regelen skal også bidra til at det gis en mest mulig korrekt og utførlig beskrivelse av eiendommen.

Nye og strengere krav til godkjente tilstandsrapporter

I tillegg til endringene i selve loven trådte en forskrift til avhendingsloven om tilstandsrapporter i kraft 1. januar 2022. Dette er et av hovedgrepene ved lovendringen og er ment å sikre bedre informasjon om boligen for alle parter.

Tilstandsrapporten er av betydning for hvilke forhold kjøper kan reklamere over. Avhendingsloven fastholder at kjøper skal regnes som å kjenne til omstendigheter som går tydeleg fram av en tilstandsrapport, jf. § 3-10. Loven tydeliggjør på dette punkt kjøpers undersøkelsesplikt. For at denne regelen skal gjelde må det være tale om en godkjent tilstandsrapport, altså en rapport som oppfyller minstekrav i forskriften.

Forskriften stiller strenge krav til hvilke bygningsdeler og rom som skal undersøkes, og hva slags undersøkelser som må utføres. I tillegg skal takstmannen fastsette tilstandsgrad fra 0-3 for det enkelte rom eller bygningsdel. Forskriften krever dermed at selger undersøker boligen svært grundig ved utarbeidelse av rapporten.

Formålet med forskriften er å avdekke eventuelle feil og mangler, og slik sikre en tryggere bolighandel. Ved kravet om grundige tilstandsrapporter søker man å minske antallet tvister som oppstår i etterkant av boligsalget.

Hvilken virkning har de nye reglene hatt?

De nye reglene i avhendingsloven pålegger selger et større ansvar for eventuelle feil og mangler. Dette gjør at selger løper en større risiko ved et boligsalg. Samtidig er kjøpers undersøkelsesplikt fremhevet tydeligere, og gjør at kjøper må sette seg grundig inn i all informasjonen som han/hun tilbys.

Forhåpentligvis vil de nye reglene gjøre at både selger og kjøper gjør grundige undersøkelser før salget, slik at man slipper de store overraskelsene i etterkant. Det er enn så lenge for tidlig å si sikkert om reglene vil fungere slik lovgiver har ønsket. Dette gjenstår å se, og er nok noe man kan si mer om ved utgangen av året. At stadig flere både kjøpere og selgere tegner forsikring kan føre til at partene ser mindre risiko ved å bringe saken for retten, og at det dermed blir flere prosesser.

Viktig for selger å huske på:

• Innhente godkjent tilstandsrapport: Siden selger etter de nye reglene har et betydelig ansvar for feil og mangler som oppdages ved boligen, er det svært viktig at selger innhenter en grundig og godkjent tilstandsrapport.
• Fylle ut egenerklæringsskjema grundig: Selger må grundig og ærlig fylle ut egenerklæringsskjema, og oppgi all relevant informasjon om boligen. Det er viktig at dersom selger er usikker eller ikke vet, må også dette oppgis i skjemaet. Selv om selger har kjøpt forsikring, kan han/hun bli holdt ansvarlig av eget forsikringsselskap dersom vedkommende ikke har oppfylt opplysningsplikten.
• Vurdere å kjøpe boligselgerforsikring: Det økte ansvaret for selger gjør at han/hun løper en større risiko for ansvar uten forsikring. De nye reglene gir selger derfor sterkere grunn til å kjøpe forsikring. En forsikring vil også være gunstig for selger dersom det er feil med tilstandsrapporten som takstmannen står ansvarlig for. Uten forsikring vil selger stå ansvarlig overfor kjøper, og må deretter rette et regresskrav mot takstmannen. Med en forsikring er det derimot forsikringsselskapet som må fremme krav mot takstmannen. Sett i lys av de strenge kravene som stilles til tilstandsrapporter kan dette være praktisk.

Det er viktig å merke seg at boligselgerforsikringen ikke nødvendigvis dekker alle forhold, eksempelvis finnes det forsikringsavtaler som unnlater redusert boligverdi som følge av insekter eller skadedyr.

Viktig for kjøper å huske på:

• Sette seg grundig inn i alle opplysninger: Avhendingslovens regler krever at kjøper setter seg grundig inn i alle relevante opplysninger som gis om boligen. Alle opplysninger som går tydeleg fram av en godkjent tilstandsrapport forutsettes kjent av kjøper. Dette betyr at kjøper ikke kan rette krav som følge av forhold som går tydelig frem av rapporten. Kjøpers undersøkelsesplikt gjelder også for andre salgsdokumenter, slik at også disse må leses grundig.
• Vurdere å kjøpe boligkjøperforsikring: Foreløpig er det usikkert om de nye reglene vil føre til færre eller flere tvister mellom partene i et boligsalg. Kjøper bør vurdere å kjøpe boligkjøperforsikring, som dekker utgiftene han/hun har til juridisk rådgivning og eventuelle saksomkostninger i forbindelse med tvist. Det er viktig å merke seg at forsikringen ikke dekker utgifter til å utbedre eventuelle feil og mangler ved boligen.

Er det noe du lurer på, ta kontakt med Advokatfullmektig Nina Hadler-Olsen – nho@harris.no, eller Advokat Claus Holm Isaksen – chi@harris.no.

Medlemmer kan også ta kontakt med BoligMentoren.