Avhendingsloven – hva er en mangel verdt?

Vi tar her utgangspunkt i at det faktisk foreligger en mangel og at selger har erkjent dette, noe som ofte er et vanskelig spørsmål og eget tvistetema i seg selv. Jeg går ikke nærmere inn på dette her.

Hvem har ansvaret for mangler?

Som kjøper tenker en gjerne at når selger først har akseptert at det foreligger en mangel kan en lene seg tilbake og la selger eller boligselgerforsikringsselskapet gjøre utbedringsjobben, eller at man nå automatisk vil motta riktig beløp i prisavslag eller erstatning.

Både selger og boligselgerforsikringsselskaper vil ofte være tilbakeholdne med selv ta ansvaret for å utbedre mangler, såkalt retting. Spørsmålet blir som regel hvor stort prisavslag eller erstatning du som kjøper har krav på.

Mange kjenner til at kjøper selv må dekke mangler opp til et beløp på 10 000 kroner, slik det står i avhendingslova § 3-1 (4). Er det flere mangler gjelder beløpet på 10 000 kroner for alle manglene samlet og ikke for hver enkelt mangel. En sier gjerne at det gjelder en «egenandel» på 10 000 kroner.

Prisavslag eller ikke?

Som kjøper av en mangelfull bolig har man etter lovteksten i avhendingsloven § 4-12 krav på et forholdsmessig prisavslag, Med mindre noe annet blir godtgjort skal dette fastsettes til utbedringskostnadene, fratrukket egenandelen på 10 000 kroner. At prisavslaget skal være forholdsmessig gir egentlig pekepinn på at det er endringen i eiendommens markedsverdi som skal være det avgjørende. I noen saker blir et prisavslag i forhold til verdifallet det riktigste, men i praksis, og særlig for de mindre manglene, er utbedringskostnadene ofte det mest konkrete en har å forholde seg til.

Utbedring skjer som regel ved at fagfolk fjerner de gamle og ødelagte bygningsdelene og erstatter disse med nye. De nye bygningsdelene er laget etter dagens tekniske krav og er sjelden helt like som de gamle.

Så langt kan alt høres vel ut. Den gjengse boligkjøper vil være fornøyd dersom for eksempel en skadet dør eller et vindu blir byttet ut med en ny, med en egenandel på 10 000 kroner.

Nå er det likevel ikke helt slik reglene faktisk er. I rettspraksis, både før og etter ny avhendingslov, er det lagt til grunn at det kan gjøres et standardhevingsfradrag ved utmålingen av prisavslaget der dette utmåles etter utbedringskostnadene. Dette vil si at kjøperen må ta til takke med å motta et pengebeløp som er for lite til å få levert og montert for eksempel en ny dør eller et nytt vindu.

Et slikt standardhevingsfradrag kan være aktuelt både der en gammelbygningsdel skiftes ut med en ny, og der bygningsdelen blir satt i en bedre stand enn den var før skaden. Sistnevnte er mer forståelig for de fleste enn førstnevnte. Settes den inn en eksklusiv dør der det før stod en rimeligere type, fremstår det rimelig for de fleste at det gjøres et standardhevingsfradrag.

Hva blir dekket?

Litt mer forunderlig kan det virke det at en ikke skal ha krav på å få dekket fulle utbedringskostnader dersom for eksempel en 10 år gammel råteskadet dør blir byttet med en ny dør av samme type.  I mange saker vil dette i praksis bety at kjøper er henvist til å motta et pengebeløp som ikke rekker til å erstatte døren med en ny dør.  Dette er et utslag av at et prisavslag er en gjensidighetsbeføyelse som skal gjenopprette balansen mellom selger og kjøper, og at denne balansen bare oppnås dersom det gjøres et fradrag for den merverdi det antas at ligger i det å få erstattet gammelt med nytt. Denne merverdien kan for eksempel bestå i økt markedsverdi eller sparte fremtidige vedlikeholdskostnader.

Selger, gjerne representert av et boligselgerforsikringsselskap, vil som grunnlag for sin påstand om størrelsen på dette standardhevingsfradraget typisk ta utgangspunkt i alderen på bygningsdelen, hvilken bygningsdel det dreier seg om og deretter mer eller mindre skjønnsmessig fastsette et prosentvis standardhevingsfradrag. Der alder på den konkrete bygningsdelen ikke er kjent eller opplyst om i salgsdokumentene, legges det til grunn at den er like gammel som bygningen.

Hvordan fastsettes fradraget?

Det er foreløpig store forskjeller i hvordan standardhevingsfradraget blir fastsatt i domstolene. I en dom fra Høyesterett fra 2017 ble fordelen ved standardheving som følge av utbedringen av et 12 år gammelt bad satt til 40 prosent av utbedringskostnaden. I denne dommen var imidlertid partene enige om at standardhevingsfradraget skulle settes til være 40 prosent når saken stod for Høyesterett.

I en dom fra Eidsivating Lagmannsrett fra 2019 ble standardforbedringsfradraget satt til 35 prosent for utbedring av bad og elektrisk anlegg selv om badet var fra 1978. I en dom fra Høyesterett fra 2006, som gjaldt fuktskader i en fire år gammel sokkelleilighet, ble det ikke gjort noe standardhevingsfradrag i det hele tatt. Høyesterett uttalte i dette tilfellet at utbedringen ikke kunne sies å innebære en slik standardheving som det kan kreves fradrag for. Vurderingene er som vi ser konkrete og skjønnsmessige og det er ikke etablert noen fast praksis. Dette gir rom for forhandlinger, for eksempel i de tilfellene der selger eller boligforsikringsselskapet gir et lavt tilbud.

Råd til kjøper:

• Innhent selv et estimat på utbedringskostnadene i form av takstrapport eller pristilbud fra håndverker.
• Be om å få en oppstilling fra selger eller boligselgerforsikringsselskapet som viser hvordan standardhevingsfradraget er beregnet, og begrunnelse for størrelsen på standardhevingsfradraget.
• Dersom bygningsdelen er relativt ny, eller utbedringen rent faktisk kan sies å ikke medføre noen verdiøkning, vurder om du mener at det er riktigst at det ikke skal gjøres noe standardhevingsfradrag i det hele tatt.
• Husk at du kan ha rett til erstatning for kostnader til fagkyndige og rapporter, f.eks. takstmenn.
• Dersom du trenger hjelp, husk at de mange forsikringer, blant annet hus- og innboforsikringer, har en egen dekning for utgifter til advokatbistand når tvist er oppstått. Søk om slik dekning direkte til ditt forsikringsselskap eller spør om advokaten kan hjelpe deg med å søke.

Ved spørsmål, ta gjerne kontakt med artikkelforfatter Jens Rosendahl – jrh@harris.no – hos Harris Advokatfirma.

Les også: Nye avhendingsregler gjør det viktigere med boligselger- og boligkjøperforsikring