Å leie ut til kollektiv

Før kontraktsinngåelsen bør du tenke gjennom hvordan du ønsker å organisere utleie til flere personer i den samme boligen. Skal det være én ansvarlig leietaker som selv sørger for å skaffe flere leietakere å dele med? Eller skal alle beboerne ha hvert sitt leieforhold og hver sin kontrakt? Eller skal alle leietakerne ha felles kontrakt og være solidarisk ansvarlige for å oppfylle kontraktens forpliktelser? Hva skjer hvis noe i boligen blir ødelagt?

Hver sin kontrakt

En måte å gjøre det på er å inngå individuelle kontrakter med hver enkelt leier. Én kontrakt med Emma, én med Lars og én med Emil. Fordelen er at det blir oversiktlig i den forstand at hver av dem tydelig har ansvar for sine forpliktelser, som husleie og depositum. Hvis vedkommende slutter å betale leie eller misligholder på annet vis, kan du nøye deg med å si opp denne ene.

Ulempen er at hvis den ene avslutter leieforholdet i leieperioden, så er det ditt ansvar som utleier å finne en ny leietaker som skal tre inn i et allerede etablert felleskap. Og blir rommet stående tomt en periode, taper du leieinntekter. Du må også betale flere gebyr for opprettelse av flere depositumskontoer.

Én ansvarlig leietaker

Du kan også avtale at kun én er ansvarlig etter kontrakten. Du inngår en avtale med Emma om leie av en leilighet til for eksempel 15 000 kroner per måned. Og så får Emma ansvar for å finne flere å bo med og som hun inngår fremleieavtaler med. Hun må i så fall søke godkjennelse hos deg for de personene hun skal dele med, slik at du til enhver tid vet hvem som bor der. Men det vil være vanskelig for deg å nekte henne å fremleie. Du får mindre kontroll over hvem som bor i leiligheten.

Fordelen for deg er at om Lars og Emil stikker av, så er Emma fremdeles ansvarlig for å betale husleien på 15 000 kroner og oppfylle øvrige forpliktelser etter kontrakten. Ulempen er at om det er Emma som blir problemet, så har du ikke noe direkte avtaleforhold med Lars og Emil, og har ikke rett til å kreve noe av dem.

Én for alle, alle for én

Du kan også inngå felles kontrakt med Emma, Lars og Emil hvor alle signerer den samme kontrakten. De vil da være solidarisk ansvarlig for å oppfylle kontraktens forpliktelser. Hvis Emma slutter å betale husleie, kan du kreve at Lars og Emil betaler både sine deler og Emmas del. Og hvis både Emma og Lars slutter å betale husleie, kan du kreve alt dekket av Emil. Fordelen med denne varianten er at du får innbetalt en samlet leiesum. Hvordan leierne fordeler leien seg imellom, er likegyldig for utleier.

Det er med andre ord fordeler og ulemper med de forskjellige måtene å gjøre det på, men det den måten som normalt sikrer deg som utleier best økonomisk, er oftest én for alle, alle for én-varianten.

Skattemessige forhold

Skattemessig kan det ha betydning om det tegnes en kontrakt per leietaker eller en felles kontrakt. Ved fem leieforhold eller mer, er det risiko for å bli ansett for å drive næringsaktivitet, noe som gir en høyere skattesats.

Når ting går i stykker

Mange leier ut med hvitevarer. Hvis du har satt inn en vaskemaskin og den går i stykker fordi den er så gammel og slitt at den må skiftes ut, er det ditt ansvar å kjøpe ny. Og du må selvsagt regne med at en vaskemaskin blir mye brukt hvis den benyttes av flere – sånn er det bare.

Hvis problemet skyldes noe som er innenfor vanlig vedlikehold, er det normalt leietakernes ansvar å utbedre.

Hvis maskinen går i stykker på grunn av uvettig bruk eller leiernes egne feil eller forsømmelser og som er påført utenom vanlig slitasje, kan utleier normalt kreve dette erstattet av leietaker. Går den nye maskinen i stykker fordi noen påviselig har vasket bukser med lommene fulle av penger og spiker, er det leiers ansvar.

Men hvis ingen står frem som den ansvarlige, hva gjør du da? Her er det enklest for utleier hvis leietakerne har en felles kontrakt, jf. én for alle, alle for én-prinsippet. Da må leierne selv finne ut av seg imellom hvordan de løser fordelingen av kostnadene til reparasjon. Ved individuelle kontrakter hvor ingen vedkjenner seg å ha skadet maskinen, kan du ikke uten videre straffe alle ved å kreve litt erstatning fra hver av dem.

Interne regler i kollektivet

I tillegg til utleiers husordensregler, kan du anbefale leietakerne å lage en avtale seg imellom med fordeling av ansvar for oppgaver og plikter. Dette bør beboerne tenke gjennom og avklare:

• Fordeling og betaling av husleien (hvis de betaler felles), når og hvor og til hvem.
• Fordeling av fellesutgifter som strøm, bredbånd osv.
• Omfanget av besøk, inkludert overnattingsbesøk.
• Regler for rydding og vask av fellesarealer.
• Fordeling av andre plikter (for eksempel trappevask).

Solidaransvar

Solidaransvar betyr at to eller flere personer er ansvarlige for samme økonomiske forpliktelse. I husleiesaker kan utleier da velge om han vil kreve at en eller flere skal betale. Det blir opp til leietakerne å gjøre opp seg imellom etterpå.