Ikke gjør feil
ved leieprisøkning

Skal boligutleie være attraktivt må det gi en fornuftig gevinst, og utleier må nå stadig kalkulere inn nye og høyere utgifter. Husleier fastsatt for noen år siden har ikke tatt høyde for den økonomiske situasjonen vi har i Norge i dag, og det er da naturlig at flere utleiere enn normalt ser på mulighetene for regulering av husleien.

Tekst: Vidar Heimset – vidar@boligmentoren.no

Dersom en leieprisøkning ikke gjennomføres på korrekt måte kan det i ytterste konsekvens medføre at utleier må tilbakebetale inntekter av økt leiepris for lange perioder. Vanlige feil er at utleier er omtrentlig med beløpet leien økes med, eller ikke venter til riktig tidspunkt for gjennomføring av leieprisøkningen.

Dette må du huske ved leieprisøkning:

  • Endringen i leien må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter at husleiekontrakten ble inngått, eller etter siste leiefastsetting.
  • Endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at husleiekontrakten ble inngått, eller etter siste leiefastsetting ble satt i verk.
  • Leietaker må gis skriftlig varsel med minst en måneds frist før endringen kan settes i verk.

Leier du ut bolig må du foreta økningen av husleien korrekt. BoligMentoren opplever at mange får problemer fordi de ikke gjør dette, noe som i verste fall kan føre til tap av leie. (Alle ill. foto: iStockphoto.com).

Bruk konsumprisindekskalkulator hos SSB

Ikke fall for fristelsen selv om renteutgifter, kommunale avgifter, strømpriser og andre kostnader har økt vesentlig. Leien kan ikke økes med mer enn endringen i konsumprisindeksen. Det finnes flere konsumprisindekser, men «Konsumprisindeksen Totalindeks», som du finner på Statistisk Sentralbyrås nettsider (ssb.no) er den eneste som kan brukes ved leieprisøkning. Konsumprisindeksen beskriver utviklingen i konsumpriser for varer og tjenester etterspurt av private husholdninger.

Den enkleste måten å finne nytt korrekt leiebeløp på er ved å benytte KPI-kalkulatoren som du også finner inne på ssb.no. Kalkulatoren er enkel å bruke. Det eneste som kreves er at man fyller inn dagens husleie, samt måned og år denne husleien ble fastsatt. Kalkulatoren beregner så nytt leiebeløp.

Dersom dagens leie er kroner 10 000,- og leieavtalen ble inngått, eller husleien sist ble endret i januar 2021, vil kalkulatoren beregne at prisstigningen fra januar 2021 til juli 2022 har vært på nær 8,9 prosent, og at ny lovlig leiepris du da kan varsle leietaker om vil være kroner 10 885,-.

Vær også klar over følgende: Konsumprisindeksen oppdateres normalt den 10. i måneden, slik at prisstigningen til og med juli foreligger den 10. august og tilsvarende for august den 10. september.  Varsler du leietaker om leieprisøkning den 9. september vil du følgelig kun få med deg prisstigningen til og med juli, men om du venter til 10. september vil du beregne ny leie med prisstigningen til og med august.

Leien kan etter husleieloven endres i samsvar med endringer konsumprisindeksen (KPI). (Ill. foto: iStock.com).

Alternativ – tilpasning til gjengs leie etter tre år

Hvert tredje år kan leien kreves justert til det som i husleieloven kalles «gjengs leie». Med «gjengs leie» menes et gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold av lignende husrom, på lignende vilkår i de aktuelle området. Tilpasning til gjengs leie er noe mer komplisert enn endring av leien i samsvar med konsumprisindeksen. Dette siden gjengs leie er en teoretisk størrelse, og siden vilkårene for varsling og iverksetting er litt kompliserte:

  • Endringen må ikke tilsvare mer enn gjengs leie på iverksettingstidspunktet.
  • Endringen kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er fremsatt skriftlig krav til leietaker, og tidligst ett år etter siste indeksregulering av husleien.
  • Skriftlig krav til leietaker kan ikke sendes før leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder, og det må ikke ha skjedd andre endringer med husleien enn det som kan kreves etter reglene om indeksregulering. 

Må du øke leieprisen til maksimalt nivå?

Vi har ofte samtaler med medlemmer som ender opp med å oppregulere husleien til et lavere beløp enn det de som utleiere kunne krevd med husleieloven i hånd, uavhengig av om oppreguleringen skjer som en regulering etter konsumprisindeks eller med utgangspunkt i reglene om tilpasning til gjengs leie. En slik «mildere» leieprisøkning er det selvsagt ingenting i veien for.

Motivasjonen bak synliggjør at mange private utleiere i Norge ikke utelukkende har en økonomisk motivasjon bak sin utleievirksomhet. For utleier kan det være viktigere å beholde gode leietakere som er ryddige og betaler punktlig. Mange private utleiere har en oppfatning av leietakers økonomiske bæreevne, som ofte fører til at det vises tilbakeholdenhet med å øke husleien for mye. 

  • Ta kontakt med oss i BoligMentoren dersom du planlegger å gjennomføre en leieprisøkning og er i tvil om hva du kan kreve, eller hva du skal gjøre – post@boligmentoren.no eller tlf: 22 42 17 90

Oppdatert september 2022

(Ill. foto: iStockphoto.com).