I Norge kan man selge sin egen bolig skattefritt om man har eid den i minst ett år og bebodd den i minimum ett av de to siste årene før salg.

Tekst: Ole Christian Juriks – ole@boligmentoren.no

Egen bolig er boligen man selv benytter som fast bosted, det vil si der man har sin faste hvile og inntar sin daglige mat. Om man ikke oppfyller kravene til eier- og botid beregnes det skatt av gevinsten ved salg, jf. skattelovens § 9-3.

Formålet med skattefritaket ved salg av egen bolig er at boligselger skal kunne kjøpe en ny bolig med tilsvarende standard som den solgte. Samtidig kan det argumenteres for at reglene om skattefritak ved salg av egen bolig kan ha svært urimelige konsekvenser for enkelte og samtidig åpne for utilsiktede gunstige tilpasningsmuligheter for andre.

Reglene om skattefritak ved salg av egen bolig kan ha svært urimelige konsekvenser for enkelte. (Ill. foto: iStock.com).

Gunstige tilpasningsmuligheter
Skattefritaket gjelder egen bolig, men for den som skal selge en utleiebolig er det med litt vilje og omstillingsevne mulig å oppfylle vilkårene for skattefritt salg. Stor prisstigning på bolig de siste tiårene har gjort dette stadig mer aktuelt. Da disse reglene ble innført i 1987 var boligmarkedet et helt annet enn i dag.

Gunnar skal selge en sentral enebolig som han arvet for 15 år siden, da var den verdsatt til 1,2 millioner kroner. Bedre infrastruktur og boligprisvekst gjør at boligen i dag er verdsatt til 8 millioner. Gevinst ved salg til prisantydning er 6,8 millioner, hvor 22 prosent skatt vil utgjøre ca. 1,5 millioner kroner.

Eksempelet illustrerer hvordan en som kjøpte eller arvet en sentral utleiebolig for 10-20 år siden, fort kan spare flere årslønner i skatt ved å bebo boligen i ett år før salg. På tilsvarende måte kan skattefritaket oppfylles av privatpersoner som kjøper en bolig for å pusse opp og selge med profitt. Oppussing er ikke et hinder for at man kan oppfylle botid i egen bolig. Når det er relativt enkelt å tilpasse seg svært gunstige skattefritak, vil det gi et insentiv til å investere i egen bolig ut, på bekostning av boligmarkedet og hva som er samfunnsøkonomisk lønnsomt.

Uhensiktsmessig utnyttelse av boligmassen
Når en boligselger flytter inn i sin egen utleiebolig holdes den utenfor både eie- og leiemarkedet i minimum ett år, noe som ikke er en optimal utnyttelse av boligmassen. En annen konsekvens av innretningen av skattefritaket kan være at boligeier venter med å selge boligen, til vedkommende en gang i fremtiden har anledning til å bo der i ett år. Desto lenger tid man venter på en passende anledning, desto større prisstigning og oppfordring til å oppfylle botiden.

Resultatet er boliger som holdes ute fra leie- og leiemarkedet, at familier kan bli adskilt når botiden skal oppfylles og at en rett og slett får tomme hus som følge av skattetilpasninger ved salg av egen bolig.

Kravet om minimum ett års botid de to siste årene før salg tolkes strengt. (Ill. foto: iStock.com).

Urimelige utslag for enkelte boligeiere
For enkelte boligselgere har skattereglene ved salg av egen bolig svært uheldige utfall. Kravet om minimum ett års botid de to siste årene før salg tolkes strengt. Dersom det foreligger en brukshindring som følge av arbeid, helse eller lignende, og man er nødt til å fraflytte boligen får man godskrevet botid, men disse reglene tar i liten grad høyde for livets mange eventualiteter. Om man har eid og bebodd egen bolig i flere år, for så å flytte midlertidig og senere permanent, faller man utenfor skattefritaket. Tenkte tilfeller kan typisk være i forbindelse med søken etter arbeid eller etablering av sosiale relasjoner.

Det finnes tilfeller der boligselger har leid ut boligen i en periode forut for salg, for å selge på et gunstigere tidspunkt av året, hvor utfordringer med å avvikle leieforholdet har medført at kravet om botid ikke lenger er oppfylt. Når boligselger ikke lenger har bebodd boligen i ett av de siste to årene før salg, vil boligselger måtte velge mellom å oppfylle botiden på nytt eller å skatte av gevinsten.Einar og Turid arver en bolig og flytter dit fra deres tidligere bolig, som de hadde eid og bebodd i 25 år. Den fraflyttede boligen skal selges og gevinsten ligger an til å bli 7,1 millioner kroner. Ved skattepliktig salg vil skatten utgjøre litt over 1,5 millioner kroner.

Ekteparet får imidlertid problemer med å selge boligen innen ett år etter fraflytting. En hjemmeværende sønn som skulle fullføre bacheloroppgave, sykdomsforløp og mindre utbedringer og reparasjoner har utsatt flyttingen. En eller begge ektefellene risikerer nå å måtte flytte tilbake for på ny å opptjene botid før salg. Eksempelet illustrerer hvordan dagens regelverk legger begrensninger på folks mobilitet og kan gi urimelige utslag for enkelte boligselgere.

Gråsoner
Det avgjørende for om man oppfyller kravet til botid er at man reelt har bodd i boligen. Det har ingenting å si hvor man står registrert i Folkeregisteret om ikke man faktisk har bebodd den boligen man skal selge. Medlemmer ønsker ofte avklaring på hvor mye- eller lite de må bo i boligen for å oppfylle botiden, hvordan bruken skal dokumenteres og i hvilken grad man risikerer å bli kikket i kortene. Som rådgiver er det utfordrende å veilede boligselgere når både de skattefritaket er ment å omfatte og de det ikke er ment å omfatte ser seg nødt til å tilpasse seg.

Reglene for skattefritt salg av bolig i Danmark har likhetstrekk med de norske. (Ill. foto: iStockphoto.com).

Alternative tilnærminger
Flere av våre naboland har tilpasset sine skatteregler slik at de bøter på de nevnte utfordringene, og samtidig ivaretar formålet bak reglene. I Danmark vil boligeiers motiv ved anskaffelse av boligen være avgjørende. Får å oppnå skattefrihet må man «reelt har boet [i boligen] med henblik på varigt ophold.» På Island og i Finland er det krav om at man må ha bebodd og brukt boligen som egen bolig i minimum to år for å kunne selge skattefritt, uavhengig av om det er de to siste årene i løpet av eiertiden.
I flere land er gevinst ved salg av egen bolig skattefri, så lenge gevinsten benyttes til å reinvestere i ny egen bolig, en slik regel om betinget skattefritak hadde vi også i Norge frem til 1987.

Krav til boligselgers motivasjon og krav om lenger botid som ikke foreldes kan være tiltak som begrenser skattemessige tilpasningsmuligheter. Det er gode grunner for å se til våre naboland og vurdere tilsvarende løsninger i Norge.

Kanskje du også liker disse